2011年上半年信阳市房地产市场调研报告.ppt

2011年上半年信阳市房地产市场调研分析报告规划发展部2011年8月10日目录一、、、,,,,存量压力逐步显现四、、(一)一、2011年上半年政策分析及预测2009年12月14日,国务院召开常务会议:一要增加普通商品住房的有效供给,适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率,在保证质量前提下,加快普通商品住房建设;二要继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机购房,加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管,继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场监测,完善土地招拍挂和商品房预售等制度,加强房地产信贷风险管理;四要继续大规模推进保障性安居工程建设,力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。这就是被业内熟知的“国四条”,标志着由08年年底开始的房地产救市政策的结束,是房地产市场调控转向的明显信号。国务院常务会议提出要“遏制”房价的上涨,其政策表述空前,增大普通住房供应则是平抑房价的主要手段;同时,国务院提出要“继续用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。”这为2010年更为严厉的调控埋下了伏笔。(二)一、2011年上半年政策分析及预测2010年,“保增长,调结构”的年度经济发展目标,表现在房地产领域:一方面以高压态势从清理土地闲置、打击囤地,对工程建设领域进行清查整治和严防房地产资金闸门等方面对房地产供应和需求市场的投机性行为和资金予以阻截,另一方面从政治高度提升保障性住房供应量:2010年3月8日,国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,提高房地产建设用地土地出让金首付款的比例,缩短土地出让金缴纳时间,一方面严格限制擅自改变土地用地性质的现象,另一方面,增加开发商拿地成本,从拿地环节对开发商的囤地做出限制性规定。2010年4月17日,国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,从五大项十个方面进一步细化、补充、贯彻年前出台的“国四条”调控内容,这被业内称之为“新国十条”。2010年5月25日,国家税务总局出台《关于加强土地增值税征管工作的通知》,对土地增值税的预征率进行调整:除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,%,西部地区省份不得低于1%,税率由1994年以来一直实行的1%提高到“%的中部和东北地区省份,以及由过去的1%提高到”不低于2%的东部地区省份,透过土地增值税预征税率的提高,进一步加大开发商拿地成本,打击囤地炒地行为。2010年6月13日,住房和城乡建设部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,针对城市中等偏下收入住房困难家庭,把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划,予以重点保障。标志着我国以经济适用房、廉租房、公共租赁住房作为调整住房供应结构主要手段的保障性住房体系的初步确立。2010年6月4日,住房和城乡建设部,央行,银监会共同出台《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》,划定了对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策认定标准,对不能提供1年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。(三)一、2011年上半年政策分析及预测如果划定2010年上半年是此次房地产市场调控的框架初步确立阶段的话,那么自7月份开始至今出台的一系列调控政策则是对此次调控框架的进一步补充和完善:从整治空闲土地,严格监管保险、证券和信托基金不规范进入房地产,初步形成差别化住房信贷和税收政策,透过土地供应优先保障房和税收优惠政策引导增加保障性住房供应等四个方面,持续深化此次调控,打击投机性购房,增加住房供应。2010年的房地产市场调控,政策之严,涉及部门之广,可谓前所未有。政府希望通过增加市场供应,加快保障性住房建设投放,调证较为单一的商品房供应为主的市场供应结构,有保有压的调控政策短时间密集出台,长期来看,有利于房地产