二手交易风险与对策.doc

鸿业房产中介HY—XZ—PX0705二手交易风险与对策A、签署公司《房地产转让合同》前(一)、定金风险与对策实践中经常由于各种原因导致房屋买卖合同不能履行而发生纠纷的问题,从而交付定金的一方要求双倍返还定金或者收受定金的一方要求没收定金的问题。那么什么叫定金?它有哪些法律性质?定金是指合同当事人为保证合同顺利履行,由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款作为合同履行的担保。我国《担保法》、《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律对定金问题都有类似规定。我国《担保法》第90条规定,“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”第91条规定,“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”我国《合同法》第115条规定“当事人可以依照〈中华人民共和国担保法〉约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”这就是我们通常所说的定金罚则。从法律角度上看,定金具有以下性质:第一,作为合同的担保,以保证合同的顺利履行;第二,证明合同成立的作用;第三,具有惩罚性,即给付定金的一方不履行合同的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行合同的,应双倍返还定金。准确把握定金的含义、法律属性及相关法律的规定,可以在二手房交易中充分利用定金罚则维护自己的合法权益。风险:当事人一方或双方违约;引起定金纠纷;中介对策:1、中介公司为有效避免定金风险并牵涉其中,往往在签署公司合同前引入一个过渡阶段,即公司现行的承购方看中物业后,下一部分订金,与中介方签署一份《订购协议书》委托中介方去与物业的业主方洽谈交易条件,业主同意承购方的交易条件后,中介公司会与业主方签署一份《销售委托合同》,业主收取中介方代付的定金,此时如果有一方违约,将按定金罚则执行。2、为防止“走单”,客户在看楼时签署《中介服务协议书》并收取了客户的订金后,才让买卖双方见面;或买卖双方在公司见面时采用录像的方式保留证据;(二)、产权风险与对策房产权利有限制,不准转让的房地产如下:(1)、根据城市规划,市政府收回土地使用权的;(2)、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或其它形式限制房地产权利的;(3)、共有房地产,未经共有人书面同意的;(4)、设定抵押的房地产,未经抵押权人同意的;(5)、权属有争议的;(6)、法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形;风险:产权不清晰、完整中介对策:1、在接盘时要求业主方出示产权证和其身份证,以初步确定产权人的资格;﹡效率至上·信誉第一﹡鸿业房产中介HY—XZ—PX07052、在客户意向购买并准备下订前,对于无法确定其产权的,一定要约业主去房交所核实产权的完整性和清晰性(如产权证面积与实际面积是否相符、核实使用年