浅析房地产开发项目进度控制.doc

浅析房地产开发项目进度控制.doc浅析房地产开发项目进度控制摘要:房地产开发项目这些年已被金国上下所有人推上最为关心的话题,特别是前些年一些非房产企业或个人放下自己原有稳固的实业,转行投入去做隔行的房地产开发行业,正因为这隔行人士在管理中,未及时跟上房产专业知识、专业管理,加上国家房地产政策一值处于严格调控、严历打压阶段。从2011年开始很多房地产开发项目就爆发出各种问题:亏损、退房、烂尾、跑路等现象,作为一个房地产开发企业对“外因”有时没有直接办法处理,而“内因”在开发项目建设进度中若安排合理,完全可以有所控制,使房地产项目开发利润最大化。关键词:房地产调控、进度、控制、利润、最大化中图分类号::A文章编号:一、房地产开发的项目团体人员的素质1、项目经理负责人的条件要想房地产开发项目的进度得以控制,就要求项目负责人所具备的知识而要广、经验丰富。要具备房产开发项目整个过程接触的实例、有初步预决算造价知识、最好能有在施工现场从事施工员工作经验、法律法规文底知识、勾通协调人事能力、同时能整体安排开发建设进度的能力。如一个5~10万平米房地产开发项目在温州进度合理计划目标:中标地块到开工的前期所有准备手续工作应控制在7〜10个月;建设工期应控制在30个月左右;后期产权、土地证的办理力争控制在3~6个月。项目负责人必须要有这些能力,不然是不能合理指挥下属、及分配工作(细部工作由下属分配人员完成,不展开讨论),也就无法控制总进度。2、 开发部负责人的条件开发部负责人要有各专业设计、法律法规、强制性条文等知识,中途与各专业设计人员及时勾通、调整方案,制定合理所开发项目被市场所接受的方案、及撑握前期手续审批流程的基本知识,如:签订临时土地合同一缴纳土地契税一项目建议书的批复一安排各专业施工图一设计方案审核、初步设计审核一水土保持方案的批复一环境影响评价的审批一基建项日投资计划一地质勘察报告一规划总平临时图一各施工专业图审查一建设用地规划许可证一防雷设计审核一人防工程设计审批一消防工程设计审批一规划总平面确认图一宽带通信、闭路电视网络设计一签约正式土地合同一地下室基坑设计施工图审查一办理土地证一建设工程规划许可证一建设工程监理单位一工程招投标一建设工程施工许可证(质监手续)一招标前期物业服务一商品房预售许可证一室内外电缆沟、配电房高低压配电柜的设计一竣工验收备案、房屋移交一配合办理房产证、土地证(局部后期可协调交由销售合同签约部办理)。3、 工程部负责人的条件(兼售后维修部)工程部负责人要对工程建设过程具备全面施工知识、及一定的工程预决算造价知识、各施工阶段工期要求限期完成的勾通能力、各施工阶段的流程工序协调能力,熟悉材料使用与材料询价、必须提前准备材料决不拖后工程进度、制定建设资金计划需用量、及支付分配控制,把好工程质量、安全关,合理分配部门人员监督水电、土建及其他专业工作到位,同时监督现场监理人员工作职责,后期工程扫尾还要做到各专业分包协调、协助竣工验收备案手续等能力,兼交房售后维修分配工作。二、建筑各分部分项不同节点合理时间进场施工1、 打桩、基坑支护、土方开挖、地下室底板盖板浇捣的施工大家都知道工程一旦开工,很多工序受下道工序未完成,是无法往上道工序开始施工的,然而不管房地产开发企业、建筑施工企业、及相关配合单位与分包单位,无不为能在短期内完成项目建设整个过程叫好,对任