第二章房地产估价概念1讲义教材.ppt

第二章房地产估价概念1讲义教材.ppt房地产估价第一节房地产价格的概念和形成条件第二节房地产价格的特征第三节房地产价值和价格的种类一、房地产价格的概念房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价,在现今社会它通常用货币来表示,惯例上也是用货币形式来偿付,但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。按照劳动价值论的观点,房地产价格可表述为:在房地产开发、建设、经营的过程中,所耗费的社会必要劳动形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。按照效用价值论的观点,房地产价格可表述为:房地产的效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现。房地产价格要成为现实——不是有价无市,还必须对房地产形成有效需求。分清需要与需求是非常重要的。需要不等于需求,需要只是一种要求或欲望,需求是指有购买能力支持的需要——不但愿意购买而且有支付能力。人们把这种有支付能力支持的需要,称为有效需求。房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者相互结合而产生的。在现实中,不同房地产的价格之所以有高低,同一宗房地产的价格之所以有变动,归总起来也是由于这三者的程度不同及其变化引起的。房地产价格与一般物品的价格,既有共同之处,也有不同的地方。房地产价格与一般物品的价格共同之处是:(1)都是价格,用货币表示;(2)都有波动,受供求等因素的影响;(3)都是按质论价:优质高价,劣质低价。地价与一般物品价格的不同表现在6个方面:(1)生产成本不同。一般物品的价格必然含有生产成本因素,而地价不一定含有生产成本因素。(2)折旧不同。一般物品有折旧;土地不仅无折旧;而且有增值。但是也有例外如开采后未利用的矿山和有限期的出让土地使用权。(3)价格差异不同。一般物品价格较一致;而土地具有独一无二性,基本上是一宗土地一个价格,不同的土地之间价格差异较大。(4)市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场,形成的价格较客观;而土地市场为不完全市场,形成的地价受主观因素的影响较大。(5)形成时间不同。一般物品价格形成的时间通常较短;而地价形成的时间通常较长。(6)供求变化不同。。。房地产由于不可移动,在交易中可以转移的,不是其实物而是其所有权、使用权或其他权益。,也有使用代价的租金。房地产由于价值大、寿命长,出现了买卖和租赁两种方式并存。所以,房地产同时有两个价格:一是源泉价格,即这里的交换代价的价格(简称价格);另一个是服务价格,即这里的使用代价的租金(简称租金)。。,容易受交易者的个别因素(如偏好、讨价还价能力、感情冲动)的影响。一、使用价值和交换价值  一种商品的使用价值,是指该种商品能满足人们某种需要的效用;交换价值,是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例,通常用货币来衡量,即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。人们在经济活动中一般简称的价值是指交换价值,在房地产估价中一般所说的价值也是指交换价值。  作为商品的房地产,既有使用价值也有交换价值。就使用价值与交换价值相对而言,房地产估价所评估的是房地产的交换价值。二、投资价值和市场价值  某一房地产的投资价值,是该房地产对于某个具体的投资者(这里的投资者是广义的,包括消费者)的经济价值,是该投资者基于个人需要或意愿,对该房地产所估计的价值或作出的评价。而该房地产的市场价值,是该房地产对于一个典型的投资者的经济价值。在某一时点,市场价值是惟一的,而投资价值因投资者的不同而不同。