reits一级和二级市场投资者准备精要.docx

目 录前言:REITs投资者准备纲要 4房地产资产投资要点 4第三类独立资产 4增值和贬值 4抗通胀性 5租约、付费和现金流 5供给弹性和周期性 5短期价格特性 5估值方法 5REITs投资工具要点 6REITs基础条款和结构 6REITs细分类型和特性 7REITs投资和运营 9REITs二级市场估值 10风险提示 11图目录图1:房地产投资金融工具四象限 6图2:REITs投资主要策略和风格 8前言:REITs投资者准备纲要REITs是房地产投资皇冠上的明珠,有力的提升了存量时代房地产和资本市场的要素流转。如我们在系列专题一《REITs投资A-Z:整体认识和分析框架》中所述——投资REITs,需建立对房地产市场和资本市场REITs工具的双重理解。因此,本报告按房地产资产和REITs投资工具展开,基本涵盖了REITs一级和二级市场投资者所涉及主要投资问题的知识储备,投资者可以借鉴纲要展开投资准备工作。房地产资产投资要点本章主要介绍REITs投资的底层资产——房地产资产的投资要点。限于篇幅和精要考虑,我们主要给出结论,略去大段论证过程,详细的论证过程可参考房地产经济和金融领域的诸多文献。第三类独立资产房地产资产是资本市场的第三类独立资产。随着房地产市场从建设期向成熟期、从增量期向存量期的转变,以发达国家资本市场理论和实践看,房地产资产是与宏观经济联系紧密的、独立于股票和债券之外的资本市场第三类独立资产。房地产类资产的独特性来自于诸多方面,主要包括:1)物理上的实体性,不可移动、地域分割、折旧、历史等;2)现金流,主要来自于其自有的地产租约、使用合同,签订以后受其它因素扰动小;3)供给端,主要受专门监管机构的规划影响大,市场价格弹性相对小;4)短期标的价格变动,由于资产标准化和可比性差,受资产估值影响大于受同期市场交易价格影响;5)底层资产流动性差,单笔交易额度大,多样化和风险控制难度大;6)抗通胀力的复杂性,长期和短期维度差异大、不同标的差异大等;7)时间增值和时间贬值、使用功能和储值功能的复杂性等;8)独立的市场周期性等。增值和贬值房地产资产的增值和贬值。与其它资产不同,房地产资产在时间价值上存在双向性。房地产资产的时间增值性,主要表现在部分历史建筑和一定期限之前的所在区域逐渐成熟期等;时间减值性,主要表现在一定期限过后的维护费用上升和功能标准过时等。抗通胀性房地产资产的抗通胀性。房地产资产的抗通胀性主要表现在长期方面,在短期存在双向性。主要体现在租约方面,由于短期租约付费固定,因此在单个租约期限内,房地产资产不一定具有抗通胀性;但在跨租约的长期维度看,英美历史数据表明,房地产资产具有长期抗通胀性。租约、付费和现金流租约、定期付费合同和现金流。房地产资产的未来现金流主要通过租约或定期付费合同来控制。例如,一个经典的3年或5年租约,可以基本确定相应期限内的现金流,而地产领域的租约或付费协议有时可以达到10年期或以上。供给弹性和周期性供给端的非弹性和周期性。相对于需求端的高度市场化,房地产资产的供给端高度非弹性,往往更受控于政府和区域规划,且供给时滞往往在一年甚至若干年以上。因此,房地产市场往往容易存在供需的时间和地域错配,形成资产价格更多的周期性和波动。部分研究人员测算,在英国和美国市场,房地产资产回报率的周期大约在8-9年左右,接近于