写字楼管理方案.doc

写字楼物业管理随着中国城市化进程的发展,城市中一座座高楼大厦拔地而起,不仅极大的改变了城市的面貌,而且已经成为城市中亮丽的风景线。在众多高楼大厦中,写字楼已经比比皆是,而且随着中国经济的快速发展,也使得写字楼有日益增多的趋势。这些大厦不仅设计和建造标准高,而且要求物业管理服务好。“写字楼”一词是由国外传入的,这种物业按我国****惯通常称作办公楼,主要是用作办公用途。写字楼租户较多,出入人员复杂,因而管理起来难度较大。写字楼管理可围绕“安全、舒适、快捷”六个字展开。安全是指让用户在写字楼里工作安全放心;舒适是指要创造优美整洁的环境,让用户感到舒适、方便;快捷是指让用户在大楼内可随时与世界各地进行联系,交换信息,抓住商机。一、写字楼物业特点1、规模大、功能齐全。现代化的新建高档写字楼建设规模越来越大,少则几万平方米,多则十几万、几十万平方米。现代化的高档写字楼功能齐全,不仅设有设备层,在地表地下设有停车场,而且设计能为业主和客户提供会议场所、商务中心、餐饮、娱乐、购物、外币兑换、储蓄、邮电等服务设施以及其他特约服务。2、建筑档次高,设备设施先进目前大中城市新建的写字楼一般都有较高的档次,其主要建筑材料和主要设备设施大都是进口的,造价昂贵。写字楼的智能化水平都较高,安装的设备设施先进,供电系统大都设有三路电源供电,同时自备小型发电系统作为急用电源,确保正常、安全供电;还装有闭路电视等监控系统;大厦设计有中央空调等等。3、办公单位集中,人流密度大。有的写字楼聚集着几十家甚至上百家单位,其中大部分是贸易、金融公司,成为一个区域经济贸易中心,每天有上千人在写字楼内上下班,加上来往的客户、酒家、歌舞厅的客人,日平均人流量数千人次,人口密度很大。4、设备复杂,管理难度大。为保证用户各方面的需求,写字楼装备完善,致使管理难度加大。通常包括以下几部分系统:给排水系统、供电系统、中央空调系统、保安系统、消防系统、电梯系统、通讯系统、照明系统、自控系统、备用发电机组系统等等。5、客户作息时间集中。写字楼客户的作息时间比较集中,一般是早上8:00或者8:30至下午5:00或者5:30,较少加班,实行双休。6、客户相对稳定写字楼租期一般都在一年以上或者更长,由于租期较长,客户比较稳定,物业管理公司与客户间比较熟悉,了解情况,便于合作,易于管理和服务,提高物业管理的效率。二、写字楼物业管理要素1、租赁经营与营销推广物业管理公司接受开发商或者业主委托进行写字楼的租赁工作。日常性的租赁业务是写字楼经营必不可少的环节,也是保证业主经营效益的一个基本组成部分。租赁业务主要工作包括:接待来访的潜在承租客,介绍写字楼的情况,并做好促销宣传,做好与客户的联系;处理写字楼的具体租赁工作;接受和处理承租户的投诉和要求,及时协调;定期对承租客户进行访问,以加深感情。2、设备设施管理主要包括:登记、使用、维修、保养等信息;设立专门部门监控设施使用情况,定期维护、保养和调试;对新设备的引进做出详细的计划安排;针对报修单的内容进行及时的抢修或者更换新的设备。3、商务服务商务服务区域一般设在办公大楼的一、二层公共区域内,门口一般有鲜明的标记。写字楼的商务服务中心是物业管理公司为了方便客人,满足客人需要而设立的商务服务机构。写字楼物业管理部门提供的商务服务的内容有:(1)办公租用服务:包括办公系统自动化、秘书服务、翻译服务、出租临时办公室的服务、商务会谈、会议安排和咨询、查询服务等。(2)代租和代订业务:包括代订飞机票、火车票、报刊杂志、各种信息等等,代租电脑等通讯器材、商务车辆等交通工具、以及代订秘书培训服务等。4、治安管理建立健全的治安管理制度,保安应该24小时工作,保卫小区,并派专人定时巡视写字楼及周围环境,全天候执勤。对承租人有特殊保卫要求的部门或部位,严格按照合同或者协议的约定进行监管,预防各种治安事件的发生,确保写字楼及承租人的人身及财产安全。监控系统保证24小时有人值班。5、消防管理。消防的管理工作需要借助一些现代化的设备来完成。写字楼内部应设有火灾自动预警系统、自动喷淋系统、烟感控制系统等措施。并建立火灾扑救反映体系。6、环境卫生管理。实行标准化清扫保洁,制定完善的清洁细则,明确需要重点清洁的位置,所需清洁次数、时间,由专人负责检查、监督。设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备。实行标准化清扫保洁,垃圾要日产日清。定时巡查各个卫生死角,发现问题一追到底。物业管理公司本身不具备清洁作业的条件时,可以请保洁公司完成清洁工作,明确要求,专人检查。为客户创造清洁的卫生环境。7、绿化管理。绿化管理人员对写字楼周围的绿地、树木、花木和景点等进行养护和管理,为承租人和外来办事人员提供良好的、整洁的、舒适的、高雅的环境。大多数写字楼绿化美化用地有限,因此物业管理企业要尽量在写字楼的走廊、