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东滩公司商业房地产发展战略研究汇报 2003-02-18 目录?商业房地产发展环境概述?进军商业房地产的意义?商业房地产的战略目标?商业房地产行业定位?商业房地产的核心竞争力?商业房地产发展模式?商业房地产发展环境概述?进军商业房地产的意义?商业房地产的战略目标?商业房地产行业定位?商业房地产的核心竞争力?商业房地产发展模式商业房地产发展环境概述经济环境政策影响行业整体发展趋势地区行业发展状况商业房地产发展的社会环境商业房地产发展状况经济环境政策影响行业整体发展趋势地区行业发展状况商业房地产发展的社会环境商业房地产发展状况详细分析内容见商业房地产外部环境分析报告全国宏观经济增长状况 1997~2001 年全国 GDP 增长状况(单位:亿元) 73142 88189 95933 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 1997 1998 1999 2000 2001国内经济的持续增长,对增加国民的可支配收入和提高国民的市场购买能力和消费能力提供了基础,为商业繁荣和商业房地产的发展提供了有利条件。国内生产总值持续稳定的增长为房地产和相关行业提供了更好的发展空间,同时房地产及相关行业的发展又对拉动内需起到了很大的促进作用。国内经济的持续增长,对增加国民的可支配收入和提高国民的市场购买能力和消费能力提供了基础,为商业繁荣和商业房地产的发展提供了有利条件。国内生产总值持续稳定的增长为房地产和相关行业提供了更好的发展空间,同时房地产及相关行业的发展又对拉动内需起到了很大的促进作用。过去五年宏观调控的主要手段是积极的财政政策和稳健的货币政策未来五年货币政策既要防止通货紧缩,又要防止通货膨胀,预计利率也将在一段时间维持较低的水平。国家通过转移支付等手段调整了不同地区的可支配收入,扩大社会有效需求。为实现国民经济持续稳定增长,政府将继续采取积极的财政政策,保持必要的投资拉动力度。对房地产的经营发展比较有利。未来五年货币政策既要防止通货紧缩,又要防止通货膨胀,预计利率也将在一段时间维持较低的水平。国家通过转移支付等手段调整了不同地区的可支配收入,扩大社会有效需求。为实现国民经济持续稳定增长,政府将继续采取积极的财政政策,保持必要的投资拉动力度。对房地产的经营发展比较有利。上海 GDP 增长状况分析 1998~2001 年上海 GDP 增长状况(单位:亿元) 4951 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 1998 1999 2000 2001上海 GDP 近几年以保持两位数的速度增长,加快了上海市退二进三的发展速度,对上海市的经济和商业的繁荣起到了极大的推动作用同时上海市发展的多中心化和住宅郊区化又促进了上海商圈的数量的增加和规模的扩大,为上海商业房地产业的发展提供了很好的发展机遇。上海 GDP 近几年以保持两位数的速度增长,加快了上海市退二进三的发展速度,对上海市的经济和商业的繁荣起到了极大的推动作用同时上海市发展的多中心化和住宅郊区化又促进了上海商圈的数量的增加和规模的扩大,为上海商业房地产业的发展提供了很好的发展机遇。上海市近几年规模较大的世博会、特奥会、 F1 赛事等一大批有影响力的大型综合性盛会又必将加速上海经济和商业的进一步快速发展,同时也为商业房地产开发提供了更多的发展机会。上海市近几年规模较大的世博会、特奥会、 F1 赛事等一大批有影响力的大型综合性盛会又必将加速上海经济和商业的进一步快速发展,同时也为商业房地产开发提供了更多的发展机会。新土地政策将对土地供应总量、价格、房地产业竞争态势以及跨区域经营都带来重大变化供应总量国家将通过土地规划控制供应总量土地结构和性质,政府完成一级开发,减少生地供应。土地利用计划要公开透明价格总体价格比协议转让的价格高,长期走势趋向市场合理价格各地的价格水平不一区域经营打破了地区、行业垄断,大大加快了区域竞争的进程。对地主的威胁比较大介入外地经营的范围和速度加快竞争态势重新洗牌,淘汰一批地主, 加大了行业竞争的激烈程度, 对核心能力提出更高的要求。规模和品牌对企业的生存发展更加重要。国家土地政策: 从2002 年7月1日起,各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。未来房地产市场突出的几个变化将表现在土地价格短期内的增长、利润率的下降和房地产企业数量的减少短时期内土地价格的增长伴随土地出让政策的改变不可避免,部分地区可能出现增速过快的局面,中长期内,土地价格将会对短期的增速进行修正,但土地资源的短缺决定,价格不会低于现有水平开发成本的增加、供需结构性矛盾、市场竞争的加剧和成本构成的逐渐透明可能导致利润的整体下滑,市场优胜劣汰的竞争法则决定房地产市场中