有关综合大厦物业管理的探讨.doc

有关综合大厦物业管理的探讨.doc关于综合大厦物业管理的探讨安徽盛安物业管理有限责任公司潘冬生物业管理作为新生的朝阳产业,随着近20年来我国房地产业和城市经济建设的蓬勃发展,以及城市管理水平的提高,逐步成为提升城市管理和文明建设的重要工作之一。作为内地省会城市,比起沿海发达城市,合肥的物业管理起步较迟,仅有五年多的时间。但就合肥市物业管理发展的普及水平和管理水平而言,在全国中等城市中可以说是位居前列。140多家物业管理企业,近1000多万平方米的管理面积,8家国家级物业和一批优秀物业管理企业,反映出合肥市物业管理的综合水平。当然,欣慰之余,我们看到,目前物业管理工作中尚有不少问题,仅就物业管理的种类而言,主要集中在城市小区管理,综合性物业管理无论从普及面来看还是从管理水平来看,都相对滞后,参差不齐。随着合肥市城市建设的发展,高层综合大厦已有百余座,但实行规范管理的估计不到三分之一。推广综合大厦,特别是高层商业楼宇的物业管理,成为我市今后物业管理全面推向深入的一项重要工作。作为在合肥市较早实行专业化、企业化物业管理的综合大厦(公司),通过近三年的学****摸索,我们在综合大厦物业管理方面积累了一些有益的经验,在此与同业的行家里手作一探讨,旨在摸索出更好的管理模式和方法,克服和解决当前综合大厦物业管理中的一些实际问题,以促进城市综合大厦物业管理工作的普及和提高。综合大厦的基本特点和管理要求城市综合大厦往往位于城市中心地段或城市干道、沿街区域,优越的地理位置特点,决定了综合大厦的多功能性和商业价值。多层、高层或超高层楼宇乃至建筑群的综合性和先进性,对自身的物业管理水平提出了更高的要求。简单而言,综合大厦一般具有以下几个特点:第一、物业综合功能较多,往往集办公、商务、商业、金融、餐饮、休闲、娱乐、停车功能于一身,基本上做到足不出户,即可办理一般工作事务。第二,物业设备设施配置较多,技术含量较高。综合大厦,特别是高层大厦,必须配备相当数量的中高档电梯,如客梯,消防专用梯、扶手电梯、货梯乃至观光电梯等;中央空调系统的广泛采用,早已成为衡量大厦档次的主要标志。独立的多回路的变配电系统和自备发电设备是综合大厦的动力心脏,是大厦正常运行的首要保证。自动化的消防系统,如自动烟感报警和自动喷淋系统,以及自动化控制的保安系统,分区、分层电视监控系统也日益成为现代化综合大厦不可缺少的配置。大型停车场的配备、车辆出入电脑化管理也是重要的配置之一。值得关注的是,随着现代化计算机技术和建筑技术的紧密结合以及办公商业活动的信息化发展,智能化大厦已成为城市综合大厦发展的必然趋势。如自动化通讯网络系统(宽带互联网),自动化办公系统,自动化管理系统等。第三、综合大厦还注重内部公共设施的配备和物业外部形象的包装,如配备高档的卫生洁具、饮水器具或净水集中供应,自备高档保洁专用器具、外幕墙清洁机等,进行定期保洁,提供常年的花木绿化装饰等。综合大厦的多功能、高技术含量、智能化特点,对物业管理工作提出了特别的要求。第一、综合大厦要提供365天24小时全天候的管理和服务,包括24小时的工程维保、消防保安管理和卫生保洁服务。其中消防安全、设备运行要求尤其严格。第二、综合大厦对办公环境、商业环境要求高,花木装点,室内通风,节假日装饰要求高。第三、配套服务项目多,如会议中心、商务中心、大型停车场、休闲、娱乐、餐饮等功能要求全面,甚至还要求具备特别