有限合伙制私募房地产投资基金若干法律问题探讨.doc

有限合伙制私募房地产投资基金若干法律问题探讨.doc有限合伙制私募房地产投资基金若干法律问题探讨内容提要:作为房地产投资基金主导型的组织形式一一有限合伙制,以其设立方式灵活、税收优惠、责任承担方式独特、收益分配模式自由等优势受到众多房地产投资基金的青睐。《合伙企业法》的颁布为在中国设立有限合伙制房地产投资基金提供了法律依据。近期大量地方性规定的出台,更使得有限合伙制房地产投资基金的优势愈加明显。本文通过对有限合伙制房地产投资基金的若干法律问题进行探讨,希望将有限合伙制房地产投资基金的相关法律要点向读者呈现:关键字:房地产基金有限合伙有限合伙是由一名以上普通合伙人(以下简称“GP”)负责口常经营并承担无限连带责任,并由更多不承担日常经营管理责任但仅仅承担有限责任的有限合伙人(以下简称“LP”)共同组成的特殊的合伙经营组织形式。它最早起源于“康孟达契约”[①]。其后,无论是德国、英国、还是美国都在其本国立法中对有限合伙作了明确规定[②],而法国的“隐名合伙”制度也与有限合伙有相似之处。目前房地产投资基金的组织形式主要有公司制、有限合伙制和信托制三种。而有限合伙作为主流形式,与其独特的法律特征是分不开的:第一,有限合伙独特的责任承担模式和灵活的利润分配形式,有利于房地产拓宽投融资渠道。随着国家一系列对境内过热的房地产市场紧缩性宏观调控政策的出台,现今房地产开发企业均面临同一个问题:资金紧缺。与此相对应的是社会上存在大量闲散资金跃跃欲试,希望投入房地产市场,但却苦于没有房地产投资经验和渠道而无从着手;而一些拥有房地产投资经验和投资渠道的投资管理者却因手上没钱而只能无所作为。有限合伙制很好解决了这一问题:LP承担有限责任,大大降低了其投资风险,使得其愿意将资金交给GP管理和投资;而GP得到LP资金支持后通过其投资经验和投资渠道,将资金投入收益高而稳定的房地产市场,为LP赚取投资收益的同时,也通过有限合伙灵活的利润分配形式获得其应有的回报;同时,房地产开发商投资基金资金支持下,接上了原本儿乎断裂的“资金链”。可以说,这是一个房地产开发企业、社会投资者和专业投资管理者三赢的结果。第二,有限合伙特有的内部治理机制,有利于降低运营成本并提高决策效率。有限合伙规定仅仅由GP负责日常经营和投资决策。这可避免公司制投资企业中繁琐的决策程序(如:董事会决议、股东会决议等),降低经营管理的金钱和时间成本。由于房地产投资并不复杂,当选择了合适的投资项目后,基本无须再进行其他特别繁琐的管理和决策。作为具有一定投资经验和投资渠道的GP完全可以独立胜任管理和决策。这样,在降低投资基金经营成本的同时,完全不会影响投资管理效果。第三,有限合伙独有的税收政策,有利于进一步提高投资收益。无论是公司制还是信托制的投资基金,均无法避免双重征收所得税。而有限合伙企业中仅对合伙人个人征收所得税,大大提高了投资收益。第四,有限合伙自由的合伙权益转让规则,有利于为投资者提供便捷的退出通道。有限合伙与普通合伙不同,LP可以自由的转让其合伙权益甚至可以用合伙权益出质,这为LP提供了自由的退出通道。由于房地产开发周期一般较长,能在投资同时拥有自由的退出机制,将吸引更多投资者参加房地产投资基金的募集。正是因为上述优势,有限合伙制私募房地产基金己经成为现今房地产投融资的主要方式之一。在众多个人和机构投资者与房地产开发商对有限合伙制私募房地产投资基金趋之若瞥之时,本文就相关法律问题进行探讨。一、设立问题根据《合伙企业法》及《合伙企业登记管理办法》,作为有限合伙企业应当有2-50名合伙人、至少有1名普通合伙人(以下简称“GP”)、有限合伙人(以下简称“LP”)不得以劳务出资并不得作为执行事务合伙人、GP不得为国有独资公司、国有企业、上市公司以及公益性的事业单位、社会团体等。除此之外,有限合伙制房地产投资基金设立时还需注意如下一些问题:1、出资问题虽然《合伙企业法》对有限合伙企业出资方式和数额未作限制,但是针对房地产投资基金的特点,一般投资体量较大,而且主要以募集投资资金为目的。所以在设立有限合伙制房地产投资基金时,应根据拟投资项目的情况,确定基金的出资金额和出资份数,并且将出资方式限制为货币。若有限合伙制房地产投资基金拟通过股权投资的方式进行房地产投资,在设立时还可参照各地方对设立股权投资企业的相关规定和要求。上海[③]要求设立股权投资企业(包括有限合伙制)出资金额至少人民币1亿元,出资方式限于货币形式,单个自然人合伙人至少出资人民币500万元。天津、重庆、浙江也有相类似的规定。另外,若房地产投资基金以公司方式设立,根据《公司法》要求,股东认缴的注册资本必须在公司成立之日起5年内缴足,且首期出资额不得低于注册资本的20%。而根据《合伙企业法》规定,若以有限合伙制设立房地产投资基金,合伙人仅需根据合伙协议的约定履行其出资义务。虽然部分地方性规定对有