商业管理中心作业指导手册.doc

商业管理中心作业指导手册.doc商业管理中心组织架构设置建议、中心组织架构设置建议:中心总编制:30A总监:1人副总监:2人中心部门经理:4人中心部门主管:中心各部门对应各大区设置相应主管岗位,现预计20人中心助理:3人二、区域公司组织架构设置建议:区域总编制:11A(未含专员)区域商业管理副总:1人区域经理:3人区域主管:5人(租售主管视区域项目数量而定,1名/项目)区域商业管理助理:2人区域租售专员:根据项目体量及招商销售时间计划设定乂域总经理商业管理中心作业指导手册一、 中心工作流程及职能:1、市场调研他二>2、项目定位皿匚二>3、设计指引市场剖析•宏观经济•政策分析•区域市场分析•商圈分析•业态分析•典型项目分析•消费者分析•机会与风险评判定位与发展•项目分析-总体发展策略•整体定位•目标客户定位•功能业态定位•形象档次定位-初步经济测算功能模块构成•业态组合-业态布局•面积比例•交通规划规划设计建议•总体布局原则-基本细则•建筑、景观■配套设施与功能4、规划设计nni—5、项目招商及销售6、商业运营第三方设计公司•总体规划方案•详细规划设计•效果图••交通组织图与公司规划设计部及第三方设计公司合作完成招商及销售策略与推广•商家组合•招商及销售政策•招商及销售文本•市场推广招商及销售实施计划•招商及销售组织••商家入住服务•商家改造服务•业主换租预接洽•商业经营现场物业管理指导•商业经营现场公共资;利用及创收工作商业经营问题收集及反馈工作If•二、工作流程解析:1、市场调研:邀请相关咨询顾问公司协助进行商业测算和市场调研,邀请顾问公司进行前期的商业调查,也可能在项目拿地前,也可能在拿地之后,但都需要解决以下3个问题。1)、市场条件成熟度调查:项目初期,首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断:不进行针对项目微观角度的分析,仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性,对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多,而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。2)、项目位置可发展调查:商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上,并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发,只有某个地方具备了相应的条件后,才可以做。一个住宅社区,一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内,但商业房地产的客流会随着经营状态的变化,会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候,项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。3)、可发展规模调查判断:在完成商业房地产项目选址工作后,需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础,周边商圈覆盖人口的情况,可能的客户流量,客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。例:位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米,二期可出租面积达43000平方米,一期1998年投入运营后,生意兴隆,但二期2000年开业后,二期长期经营状况不佳,管理商开始认为是因为商品组合不同的原因,但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近,二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确:崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业,这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后,需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性,但需要做初步确定,同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。2、 项目定位:依据市场调研确定商业类型及详细定位方案,商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产,以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和SHOPPINGMALL类型的商业房地产。娱乐功能房地产包括用于电影城、***、KTV等运营内容的商业房地产。有些采取独体模式,有些与其他类型的商业房地产融合发展,其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。餐饮功能房地产现呈现独体形式和融合发展的经营特点,健身服务类商业房地产和休闲类房地产首先在国内大城市发展两者在项目中开始发挥越来越重要的作用。如此众多的商业类型的确定基础依托于所处地域、当地经济状况、行业发展以及商业需求类型等,所以要仔细分析优劣并确定项目的类型。3、 设计指引及规划设计:项目规划进行设计,项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图