商品房销售影响计量论文终稿.doc

商品房销售影响计量论文终稿.doc从消费属性看商品房销售的影响因素一、 引言20世纪90年代以来,商品房产业得到了突飞猛进的发展。进入21世纪以来,商品房市场化有了大大的提高。随着我国城镇化、工业化和信息化的快速发展,潜在的住房需求和居民住房能力的提高以及人民生活水平的改善,,时尚的商品房。再加上政府对住房贷款的各种优惠政策,如分期付款,零首付等优惠政策,也使得我国商品房销售额不断向前发展。我国1=(前已经进入工业化发展的加速期。这个阶段是房地产业加速发展的时期。19世纪英国经济起飞时,房地产及相关投资占全国投资的42%;19世纪40年代德国经济起飞时,非农业房屋投资占总投资的31%;口本在第二次世界大战后经济起飞时,住宅投资占固定资产形成价值总额的20%-27%o由此可见,每一次经济的飞跃必将带动房地产的发展。本文认为若要使房地产健康的发展,须要对房地产产业进行更为细致的讨论,对相关的统计数据进行深层次的分析,从而总结出一些更具有借鉴性和现实意义的经验与教训。结合计量经济学的相关知识,结合全国各地当前房地产发展的情况,运用面板数据的分析方法,系统地探讨内、外生变量对商品房销售的影响,最后给出本文的结论。二、 文献综述商品房具有消费和投资的双重属性。作为一个国家经济发展的重要增长点,商品房的产业分析报告不在少数。而这些报告大都从国家产业经济的角度,对商品房整个产业进行宏观的分析探讨,主要涉及的因素为年国民生产总值、土地交易成本、政策走向等,如锋晓的《商品房预售制度的比较分析及政策建议》、刘燕霄《中国商品房市场需求量的分析》。同时,还有一类文献是站在商品房投资属性的角度,对产业进行审视。涉及的因素主要包括市场风险、市场集中度、投资1111报率等。如蔺涛《对我国适度商品房控制量的判断与分析》、邱雅《商品房定价策略的分析》等。由上可知,在以往的实证分析中,从商品房的消费属性出发的研究课题并不多。本文则以2000—2009年10年全国各地商品房的相关数据,分析了人民生活变化与商品房销售的内在变化规律,并考察了各因素影响的大小及其作用。三、商品房销售额影响因素的统计分析表3-1是2000—2009年,全国商品房销伟趋势图。全国商品房销售趋势图800006000040000200002000200120022003200420052006200720082009表3-11000000年份全国商品房销售总额总额,万元从该图的趋势来看(1)自2000年起,全国商品房销售呈总体上升势头。2009年与2000年相比,商品房销售总额从20000万增加为100000万元,增速迅猛。(2)与2000年至2004年的缓慢增长相比,04年以后的增长趋势更为明显,增速上升。(3)在08年,商品房销售额略有下降,但是考虑到08年发生全球性的金融危机,因而其数据不具普遍意义。,因而从人们日常生活变化当中选取变量。经过总结,我们发现主要有以下儿个影响因素:1)人均可支配收入:商品房的销售离不开广大购房者,而消费者的消费行为是由其消费偏好与购买力所决定的。因而人均可支配收入是衡量购房者购买能力的强有力因素。2)商品房销售均价:商品房的定价策略,是结合市场的需求变化,追求利润最大化所采取的行为。能客观的反应购房者的购买欲望和影响购买行为。商品房的销售均价能很好的反应这一点。3)竣工面积:竣工面积能反映的是市场变化的潜在需求,是反映购房者购房行为变化趋势的指标。4)总人口和结婚对数:在搜集数据的过程当中我们发现,大省市的商品房销量往往远超于一些中小省市。根据产业经济学理论,市场容量是衡量市场发展的重要因素。住房是人们生活的基本保障,因而人口是衡量是衡量市场容量的有效指标。买房结婚是当前人们购房的主要原因,是人们消费行为的初衷,所以采纳结婚对数对我们之后的分析也有着重要的意义。-2变量意义及定义变量名称意义定义单位商品房销售总额商品房销信情况商品房买卖双方签署正式合同所确定的合同总价元人均可支配收入需求景影响不包括所得税、社会保障支出和记账补贴的平均个人总收入元商品房销僖均价一定时期内房屋成交合同中的平均价格元/平方米竣工面积供给景影响一定时期内房屋建筑达住人和使用条件,移交使用单位的各栋房屋建筑面积的总和万平方米总人口外生变量一定时点,各省市内有生命的个人总和万人结婚对数各年各省市初婚和再婚的总对数对数据来源:中国国家统计局《统计年鉴》表3-3:+++**********.04E+