土地估价方法及案例.doc

方法比较项目市场比较法收益还原法剩余法成本逼近法路线价法基准地价系数修正法主要原则替代收益建筑成本+地价=房地价成本可及性替代替代评估对象土地;建筑物;不动产土地;建筑物;不动产土地;建筑物;建筑物;新开发土地土地土地适用范围适宜有交易实例地区的土地及不动产估价适宜有收益的土地或建筑物有交易地区且地产有开发、再开发价值建筑物或新开发地道路系统完整且附设有路线价,深度修正系数表和条件修正系数表已有基准地价和宗地价格修正系数表限制1无类似交易案例或无市场交易时,难以评估;2必须考虑所有差异的项目,并加以适当修正;3必须查证比较案例资料的准确性。1对无收益不动产评估困难;2收益数据必须合理、准确;3还原利率必须适当。1对不适宜建筑或无再开发价值土地评估困难;2房价预测难以准确;3开发费用难以准确。1不适宜于已建成地或已开发地;2成本不等于价格。不适宜于无路线价区域。不适宜于无基准地价区域。理论基础1依实例地价格,比较求评估地价格;2无理论基础,但实用。1未来纯收益还原现值即为价格;2有理论基础。1地价=房地价-建筑成本-利润利息;2建筑价=房地价-地价;3有理论基础。1建筑价=重置成本-折旧;2新开发地价=土地取得费+开发费+利润+利息+区位修正。宗地价=路线价*深度指数*条件修正指数*时间修正系数。宗地价=基准地价*(1±∑区域及个别因素修正系数)*批租年期系数*时间修正系数。估价程序1收集适当交易实例;2查证交易条件状况,包括价格、支付条件、动机及宗地条件;3实例交易情况修正;4实例期日修正;5实例区域及个别因素修正;6判定比较价格。1估价总收益;2估价总费用;3计算纯收益;4选定还原率;5计算收益价格。1估计开发完成后房地售价;2估计建筑费用;3估计各项税费;4计算地价。1确定土地征用拆迁费;2确定开发费;3确定利润;4确定利息;5计算成本价格;6位置修正。1查定路线价;2查定深度指数;3查定条件指数;4查定时间修正指数;5修正出宗地价格。1查定基准地价;2查证评估地块条件;3查定各项修正系数;4修正出宗地价。现实性评估结果与市价相近,最具现实性评估结果与市价稍有偏差接近市价评估结果与市价常有偏差接近市价接近市价掌握难易易难易易易,适于多宗地估价易,适于多宗地估价评估结果比较价格收益价格剩余价格成本累加价格比较价格比较价格收益还原法案例一评估土地价格案例1某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地,土地面积5000m2,土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日,共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼,总建筑面积为15000m2,于2001年7月1日竣工投入使用,该建筑物当时重置价格为1300元/m2。现该物业由业主自行经营,经营状况正常,年经营收入6000万元,年销售成本及经营成本共4000万元,管理费、财务费用为年经营收入的6%,%,经营利润为年经营收入的10%,若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/m2,房屋还原利率为8%,土地还原利率为6%,不考虑递增及物价因素,求该地块于2005年7月1日价值。(注释:1该物业为自营物业,总费用中需扣除经营者利润;2总费用中扣除房屋年折旧的计算,由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日(钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年,本例房屋经济寿命到2061年6月30日止),故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止,共39年)解:①年经营收入=6000万元②年须扣除总费用:销售成本及经营成本=4000万元;管理费、财务费用=6000*6%=360万元;商品销售税金及附加=6000*%=510万元;房屋年折旧:折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年房屋重置价=1500*15000=2250万元;年折旧额=2250/39=;已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。③房地产年纯收益=6000-=④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=(2250-*4)*8%=⑤土地年纯收益=-=⑥该地块于2005年7月1日的价值:P=a/r地*[1-1/(1+r地)n]=(%)*[1-1/(1+6%)35]=;土地单价=9011元/平方米。二评估房地产价格案例2某酒店拥有的房地产占地面积为10000平方米,土地使用权通过有偿出让方式取得,土地使用权出让年期为50年。该宗地上建有一座饭店,在2005年8月尚可有效使用50年,容积率为3,。据当地市场资料用比较法评估的宗地在2005年8月50年期土地适宜权价格为1000元/