房地产开发前期准备工作流程.doc

房地产开发要依序进行:1、规划部门:(1)如果是工业用地,首先到规划局规划处办理变更。手续需提交:A、土地证B、变更申请C、航测图D、变更用地总平面图E、填写申请表F、转让合同(2)如果是集体用地,也应到规划局规划用地处办理征用手续。需提交:A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书,规划局批准后发用地许可证。需交费:A、水利基金B、耕地占用税C、配套费2、领取规划用地许可证后,再到市计委办理立项手续。需提交:(1)规划用地许可证(2)可行性研究报告(3)投资计划及立项申请(4)领取立项批文3、完成1、2项后,再到土地部门办理过户或征用手续。需提交:(1)用地申请书(2)计委立项批文(3)用地总平面图(4)规划局出具的用地红线图(5)规划用地许可证(6)土地补偿表盖章(组、村、镇、区四个章)(7)签订土地出让合同(8)交费、领证需缴纳:(1)土地出让金。70~220元/平方米(2)地界勘测费(3)土地过户费(4)管理及工本费(5)土地使用税4、完成前3项后,再到规划局建管处办理报建手续。(1)建设单位写出书面申请(容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等)。(2)提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。(3)根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求,做出1~2个方案,包括:总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。(4)领取建设工程规划许可证申请表,到相关部门:消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。需交费:审核费280元/栋(消防支队);文物钻探费2~8元/平方米。(5)经局长签发后领取交费通知单,需缴纳:规划管理费:~%档案保证金:5%建设配套费:5~20元/平方米绿化费:1元/平方米人防费::15元/平方米墙改基金:15元/平方米(6)交费、盖章、领取规划建筑许可证。5、第4项完成后,到建委办理报建及招标手续。A、报建需提交:(1)工程报建申请表(2)计委立项批文(3)建设工规划许可证(4)资金证明、进账单复印件B、招标表:(1)建设单位凭报建表领取招投标申请书。(2)发布招标工程信息。(3)编制招标文件,确定评标办法。(4)选定投标队伍不少于5家。(5)建设单位书写考察报告,并提出侯标单位的报招标办。(6)招标单位以书面形式通知投标候选单位,明确选定投标单位的办法、活动地点和时间。(7)确定开标日期,由招标办派人监督开标、评标、定标。(8)确定中标单位后,双方签订《中标条件容》,按规定缴纳招标投标管理费,办理《中标通知书》。(9)按《中标通知书》文件及容,签订工程承包发包合同。C、抗震审核:D、质量监督:E、施工许可证F、办理安全监督G、核定工程类别和取费标准H、办理开工报告6、房管局:以上手续全部办理完毕后,工程形象进度出地面一层后到房管局预售科办理预售许可证。需提交:(1)营业执照(2)土地使用证(3)建设工程规划许可证(4)红线图(5)开工许可证(6)施工合同(7)标准层平面图(8)预售动态图(9)物价审批(10)物业管理容(11)拆迁许可证(12)房屋注销证(13)缴纳勘验审核费,%(14)领证7、供电局:办理施