房地产开发成本核算及科目设置.doc

:加强成本管理,规集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料的比较和分析。:适用于集团全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。:总部财务管理部负责本规的推行、解释、修改并检查执行情况;集团各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求,正确组织成本核算工作,建立成本核算责任制,完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,合理确定成本计算对象,正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,并及时发现成本管理中存在的问题,不断寻求降低成本的途径,同时对在本规实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。:,确定成本核算对象。,核算和归集开发成本及费用。,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。、标准在各成本核算对象之间进行分配。,计算各成本核算对象的开发总成本。,分别结转完工开发产品成本。、不可售面积(由主管部门划分提供),根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,正确结转完工开发产品的销售成本。,根据成本核算和管理要求,总括反映各成本核算对象的成本情况。;;;。,并结合项目实际情况,确定具体成本核算对象。(区)开发的项目,可以以各期(区)为成本核算对象。、公寓、写字楼等不同功能的,在按期(区)划分成本核算对象的基础上,还应按功能划分成本核算对象。、同一期有高层、多层、复式等不同结构的,还应按结构划分成本核算对象。,对独立的设计概算或施工图预算的配套设施,不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本,均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施,可以不单独作为成本核算对象,发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。,按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列八项:,主要包括以下容:A、政府地价及市政配套费:支付的土地出让金、土地开发费,向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税,土地变更用途和超面积补交的地价。B、合作款项:补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。C、红线外市政设施费:红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。D、拆迁补偿费:有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等。:指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下容:A、勘察设计费(1)      勘测丈量费:包括初勘、详勘等。主要有:水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。(2)      规划设计费:规划费:方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费:施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他:可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。(3)建筑研究用房费:包括材料及施工费B、报批报建增容费(1)报批报建费:包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。项目整