4市场比较法模板.doc

4、评估技术思路与方法根据评估目的、市场资料和委估对象的现时状况等情况,对委估对象宜采用如下评估方法:因具有较多的市场成交案例,宜采用市场比较法进行评估。所谓市场比较法,即指在一定市场条件下,选择条件类似或使用价值相同(相近)的若干房地产交易实例,就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与委估对象房地产进行对照比较,并对交易实例房地产价格加以修正后确定委估对象房地产价格的方法。该方法的基本公式如下:委估房地产价格=交易实例房地产价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×个别因素修正系数×区域因素修正系数5、评估过程以城桥镇崇明大道8000号会议中心大楼为例:估价测算过程:委估对象为办公用房地产,估价人员通过市场调查,从估价对象所在崇明城桥地区成交案例中选用三例作为比较案例,比较案例的具体情况详见下表:可比案例ABC委估对象地址翠竹路1588弄1号翠竹路1588弄2号育麟桥路58弄7号崇明大道8000号成交价格元/平方米181001350011800待估交易情况成交价成交价成交价成交价个别因素建筑物结构钢混钢混钢混钢混建筑物类型三层七层十六层四层建筑物性质办公楼办公楼办公楼办公楼建筑物权属产权产权产权产权周边环境好好好好所临道路翠竹路翠竹路育麟桥路崇明大道区域因素土地地段等级九级九级九级九级市政基础配套齐全齐全齐全齐全商业集聚程度好好好好环境质量状况好好好好交通便捷程度便捷便捷便捷便捷比较修正说明:(1)期日修正说明:因三个案例均为2013年10月房地产二级市场成交价,与估价时点2013年10月5日一致,故不作修正,期日修正系数均为:100%。(2)交易情况修正说明:可比案例均为二级市场成交价,故交易情况修正系数均为:100%。(3)区域因素修正可比案例翠竹路1588弄1号翠竹路1588弄2号育麟桥路58弄7号崇明大道8000号市政基础配套20202020商业集聚程度30303020环境质量状况20202020地理位置20202020交通便捷程度20202020修正值1**********(4)个别因素修正可比案例翠竹路1588弄1号翠竹路1588弄2号育麟桥路58弄7号崇明大道8000号临街状况25252520道路通畅度20202020面积m225252520成新率20202020装璜状况20202020修正值1**********(5)总体修正可比案例翠竹路1588弄1号翠竹路1588弄2号育麟桥路58弄7号单价(元/m2)144801350011800交易