养老地产规划的六大要素.docx

养老地产规划的六大要素最近几年,国内市场上涌现出大批的养老地产项目,然而从众多已实施的项目来看,或多或少都存在一些规划设计的问题,RC)布局,但采用的却是国内普通居住区的运营管理模式;还有一些项目引入了很多养老设施,但实际中这些设施的使用率却很低。更多的养老地产项目仅配置了一些基本的医疗护理设施,养老社区的功能并不完善。产生这些现象的原因,除了市场经济功利主义的影响外,还有一个重要的原因,那就是目前针对养老地产的规划设计,一直缺少普遍适用的标准。本文尝试从规划选址、景观布局要求、交通要求、设计尺度、卫生设计要求和服务配套要求六个方面分析,对养老地产的规划标准提供一些建议。一、规划选址要求一般居住区在选址的过程中,需要考虑自然环境和社会环境对项目的影响,往往选择尽可能好的景观资源和干扰性较小的周边环境。养老地产除了满足基本的居住区选址一般要求之外,对区位和景观环境上提出更高的要求。不同的养老社区对环境的要求也不相同,本文将养老社区按品质划分为基础型和高端型养老社区,分别来分析两种社区对选址的要求。 1、基础型养老社区区位上,基础型养老地产的部分服务需要依托于城市来提供,因此选址上常位于城市边缘或近郊。项目与城市的交通比较便利,但需要考虑城市未来的扩张发展,用地规模和开发强度上有一定的要求,比如容积率不能太低,用地面积不能过大。自然环境上,从国内外开发经验来看,应尽可能的具备如下一些资源要素:江、河、湖、溪,地形地势有些起伏变化,现状植被条件较好。之所以在规划上如此地重视这些资源要素,原因有如下几个。首先从水体上看,台北市长郝龙斌曾经说过,“一个美丽的城市背后,都有一条美丽的河流”。如泰晤士河孕育了伦敦、塞纳河滋养了巴黎。相同的,一个美丽的居住区,也需要有一个美丽的水景。从传统的中国风水选址学得知,有山有水,山水环绕是风水宝地的必备要素,尤其是蜿蜒曲折,多条水系交汇更是风水上佳处。从现代规划选址来看,临近水体,有助于生活给排水的组织,景观用水的需求,有利于改善住区的小气候,而利用水体打造公共开放空间更能提高住区的生活品质。其次,地形地貌上不应太平坦。从传统风水学来看,起伏地形,甚至连绵的山脉有发掘潜龙的潜力,尤其是多条山脉结合处或断口处,更是龙穴常在的地方。即使没有成体系的山脉,在地形起伏的地段也更容易因山就势,排列出形式更好的住宅组团。从规划科学规律上来看,地形有些起伏和变化利于丰富养老社区的微地形景观,根据地形地势来排布住宅,可以丰富观景的层次,局部组团容易形成较好的采光通风微环境。对于养老养生需求,山地也有利于养生康体游线的组织,如因山势设置登山康体游线等。最后,地块内部和周边应有较好的绿地植被覆盖。养老社区内部需要较高的绿化率,不仅可以改善内部微气候,增加社区供氧量,还能增加居民的公共活动空间。外部的生态绿地环境为地块提供较好的景观背景,设计上还有利于将地块内部生态系统与外部生态系统充分地融合,形成生态友好型的居住社区,如将周边绿地以绿楔形式引入社区,引导夏季凉风进入。总体上来说,基础型养老地产在选址上应尽可能满足三方面要求:位于城市边缘和近郊,有自然的江、河、湖、溪等水体和微地形,内部和周边有良好的绿地植被。 2、高端型养老社区对比基础型养老社区,高端型社区在选址上又提出了更高的要求。由于高端型社区需要投入更多的资金,期待更高的回报,因此不仅在