房产新政下房产买卖合同解除的法律责任.doc

房产新政下房产买卖合同解除的法律责任房产新政下房产买卖合同解除的法律责任如上文所述,在房产新政调控政策出台后,在发生情势变更导致合同变更或解除的情况下,都会涉及要承担什么样的法律责任问题,笔者认为应当分别按照如下原则确定各方的责任承担。1、双方协商一致解除合同,或者对房屋买卖合同的条款进行变更的,双方互不承担责任。房产新政出台后,由于客观情况发生了变化,使原合同无法履行的,经双方当事人协商一致可解除合同,并对解除后的有关事项作出约定的,双方按照约定办理即可。当事人双方也可对原合同条款进行的修改或补充,双方按照补充协议约履行即可。在这种情况下,双方是互不承担合同责任的。如出卖人或者购房人擅自解除或变更买卖合同的,不仅不能对合同的另一方产生约束力,而且还可能构成违约。2、买受人可通过向人民法院或仲裁机构申请变更合同。因情势变致使合同履行显失公平,双方不能协商一致时,买受人可通过向人民法院或仲裁机构申请,请求变更合同条款,如通过变更付款方式等,消除显失公平现象,在当事人之间重新实现风险平衡、利益平衡,建立新的对价关系,以使合同目的仍得以实现。3、买受人以发生情势变更为由解除合同的,出卖人可要求赔偿损失。我国《民法通则》第115条规定:“合同的变更或解除,不影响当事人要求赔偿损失的权利。”如买受人以情势变更为由向人民法院或仲裁机构申请解除合同的,出卖人可要求买受人赔偿损失,如房价降低造成的损失。4、买受人以发生情势变更为由解除合同的,居间人仍可要求支付一定的居间费用。但由于居间人已经促成双方签约,只因政策原因未能履行,居间人要求支付一定居间报酬亦属合理,可根据居间人已经完成的居间行为,由买卖双方支付一定居间报酬