房屋买卖的预约合同(居间合同.认购书)的责任承担方式及责任范围.doc

房屋买卖的预约合同()的责任承担方式及责任范围郑重声明:严禁抄袭、违者必究!房屋买卖的预约合同(在一手房买卖中一般表现为认购书或购房意向书,在二手房买卖中一般表现为居间协议或定金协议)是为将来签订本约(《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》等房屋买卖合同)而签订的合同。合同一方当事人违约时,另一方可以选择:1、解除合同并赔偿损失【法律依据为《合同法》第94条:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”第97条:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”第107条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”】;或者2、继续履行并赔偿损失(一般表现为逾期违约金)【法律依据为《合同法》第107条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第112条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。”】一般情形下,守约方是可以在上述两种违约责任中选择一种来主张的。但是,在预约合同中,守约方却不可以向违约方主张继续履行合同(签订本约合同,即《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》等房屋买卖合同)。为什么?因为本约合同(《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》等房屋买卖合同)的很多重要合同条款还没确定,法律不能强迫当事人签订一个不完善的合同或者强迫当事人签订一个不符合其真实意思的合同。因此,这实际上就给了预约合同(居间合同、认购书)当事人以以承担违约责任为条件的合同任意解除权。即房屋买卖的预约合同(居间合同、认购书)的责任承担方式只能是解除合同并主张违约金或定金罚则,而不能主张继续履行合同并主张逾期违约金或其他违约金。那么,房屋买卖的预约合同(居间合同、认购书)的责任范围是什么呢?一般而言,预约合同里会约定定金金额及定金罚则。违约方一般以定金罚则(卖房人违约需双倍返还,买房人违约的卖房人可以没收定金)为限承担违约责任。当然,有些预约合同(居间合同、认购书)约定了违约金,但是诸如房屋总价的20%,房价上涨损失等违约金的约定都是过分高于守约方的实际损失的,违约方可以请法院依法调低。并且房价上涨的损失只有在本约中才可以约定,在预约合同中也不宜有此约定;当然,有些预约合同(居间合同、认购书)包含了房屋买卖双方当事人、房屋交易的数量、座落、面积、价款、付款方式、付款期限、网签时间、过户时间、交房时间、违约责任等条款。这样,这些所谓的预约合同(居间合同、认购书)实质上就是本约合同(《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》等房屋买卖合同)了。这样的话,守约方就可以要求违约方继续履行合同并承担违约责任或者解除合同并承担违约责任了。违约方承担责任的范围也就不以定金罚则为限了(违约金的问题比较复杂,我