2012年度估价师继续教育地方课时——房地产批量评估技术与应用2012.4.261幻灯片课件.ppt

2012年度估价师继续教育地方课时——房地产批量评估技术与应用2012.4.261幻灯片课件.ppt房地产批量评估技术与应用MassAppraisalTechniqueanditsApplication2012年注册房地产估价师继续教育地方课时浙江财经学院王直民Date1一、批量评估技术产生的背景二、批量评估的概念及其特点三、批量评估技术的优势四、批量评估技术的应用前提五、批量评估系统的组成六、批量评估的基本步骤七、批量评估的关键技术——自动评估模型八批量评估技术的应用领域九、批量评估——房地产估价机构的商业新模式十、批量评估技术的不足Date2一、批量评估技术产生的背景批量评估是最早基于房地产税基评估(但并不局限于税基评估)的需要而开发的房地产评估新技术。(1)专门税种:房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税等。(2)相关税种:营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税等。上述税种可按发生环节(取得/转让/保有)和计税依据(原值/交易价格/租金/增值额/单位定额)进行分类。※Date3(2)房地产税费不分、税轻费重除了12项税收之外,房地产业还存在名目繁多的收费项目。据统计,房地产开发从征地拆迁、前期准备、勘察设计、施工建设、竣工验收等环节共有上百个收费项目,其中很大一部分属于不合理甚至不合法的收费项目,收费项目金额远远超过房地产税收整体规模。后果:(1)增加了房地产开发成本;(2)使地方政府的收入缺少监管;(3)容易引发政府***行为。※Date5(3)流通环节税费重,保有环节税费轻流通环节的税种有耕地占用税、土地增值税、契税、“两税一费”、所得税、印花税等,保有环节的税种有房产税、城镇土地使用税和城市房地产税(2008年与房产税合并)。后者不仅项目少,而且税额低,免征范围大。后果:①推高房价;②影响房地产正常交易流通,助长其隐性流动;③国家无法参与房地产保有期间的增值收益分配;④导致房地产资源的闲置和低效利用,造成资源浪费;⑤加剧房地产投资、投机、炒作等行为。※Date6(4),%,其中四川省最高达67%。后果:(1)大大提高地价,导致房价大幅上涨;(2)影响地方政府财政收入的稳定性;(3)“寅吃卯粮”必然导致对土地资源的滥用,不利于城市的可持续发展。因此,我国的房地产税收体制必须进行改革!※(1)税制改革目标:增加保有环节的税种,扩大税基。(2)税制改革方向:简税制;宽税基;低税率;严征管。(3)收税征管特征:税收征管的法制化(提高房地产税收的立法层次);征管手段的现代化(税收征管通过计算机软件和程序进行);征管服务的社会化(税务代理)。(4)税制改革试点:物业税模拟评税和房产税试点。※Date8①物业税模拟评税试点——物业税“空转”物业税“空转”是指虚拟意义上的资金循环,虽然没有实际征收物业税,但征收试点的一切步骤与真实征收物业税流程相同,由财税部门和房产部门以及土地管理部门共同参与,统计物业数量,并进行评估和计税。试点时间:2003—2009年,先后分3批次在10个省区市和计划单列市的32个县市区进行试点;2010年后全国试点。试点效果:效果不理想,试点工作陷入困境。原因分析:在体制(涉及地方财税体制改革和各级政府利益分配)、技术(征收范围、税基和税率等)、人才(评估人员)以及认识(会否增加税负)等方面存在问题。※Date9②房产税试点——不同于房产税的恢复征收试点时间:—试点地区:上海、重庆存在问题:在免征范围与额度、征收主体(财政、税务、房管或土管部门)、征收方式(直接征收或代征)、税基类型(原值或评估值)、税率大小、征收管理(自行申报缴纳或发单通知自行缴纳)、评估主体(政府内设评估机构还是中介机构)、价格争议机制等方面存在问题。房地产税制改革要求进行大规模的税基评估。※Date10