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chap03不动产价格3教学案例.ppt第二章不动产价格不动产价格的概念、形成条件、特征1不动产价格的影响因素4不动产的供求与价格2不动产价值和价格的种类3不动产价格的概念不动产价格是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。该定义有三层含义:不动产价格随市场供求关系变动,因此不动产价格是指某个时点状态下的价格;不同的不动产权益对应不同价格;这种代价一般以货币形式支付。不动产价格的概念不动产价格与其他任何物品要有价格一样,需要具备3个条件:①有用性:指物品能够满足人们的某种需要,俗话说“有用”,经济学上称为使用价值;②稀缺性:指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它,是相对缺乏,而不是绝对缺乏;③有效需求:对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。不动产价格的形成地价与一般物品价格的异同——不同之处①生产成本不同:地价不一定含有生产成本因素;②折旧不同:不动产价格通常随着时间的流逝而上升,虽有折旧,但会自然增值;③价格差异不同:基本上是一宗土地一个价格,而且不同的土地之间价格差异较大;④市场性质不同:土地市场为不完全市场,形成的地价受主观因素的影响较大;⑤价格形成时间不同:地价形成的时间通常较长;⑥供求变化不同:土地供给弹性较小,因此,地价多受需求的影响,并且对土地的需求是一种“引致”需求。①不动产价格受区位的影响很大;②不动产价格实质上是房地产权益的价格;③不动产价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金;④不动产价格是在长期考虑下形成的;⑤不动产价格通常是个别形成,容易受交易者的个别因素的影响;不动产价格的特征不动产需求的概念指消费者在某一特定的时间内,在每一价格水平下,对某种不动产所愿意而且能够购买的数量。形成需求有两个条件一是消费者愿意购买,二是消费者有能力购买。不动产供求与价格①该种房地产的价格水平;②消费者的收人水平;③消费者的偏好;④相关物品的价格水平;⑤消费者对未来的预期。决定不动产需求量的因素一般不动产的需求曲线PPQQDD0D1D2图3-1(a)图3-1(b)不动产供给的概念不动产开发商和拥有者(卖者)在某一特定的时间内,在每一价格水平下,对某种不动产所愿意而且能够提供出售的数量。形成供给有两个条件一是不动产开发商或拥有者愿意供给,二是不动产开发商或拥有者有能力供给。在现实中,某种房地产在未来某一时间的供给量供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量