浅谈房屋登记实务中的房产测绘成果审核工作.doc

浅谈房屋登记实务中的房产测绘成果审核工作近期,有很多房屋登记机构因房产测绘成果审核问题涉及行政、民事诉讼,特别涉及商品房开发项目的测绘审核问题,造成的后果因涉及面广而纠正难度大。房产测绘成果是房屋产权产籍的重要基础数据,只有经过审核的房产测绘成果方可作为房屋登记的依据。从房屋登记的角度应如何做好房产测绘成果审核工作呢?本人想从房屋登记实务的角度来谈谈自己对房产测绘成果审核工作的思考与对策。一、理解房产测绘审核(一)法律及文献依据;《房产测绘管理办法》第十八条规定“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果,房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。”最高人民法院2009年度重点调研课题《物权登记与司法审查及新司法解释解读》一书中,有关登记过程行为的可诉性第5点关于测绘单位等文书是否可诉中明确:“第一,如果测绘单位没有与登记机构脱钩,则这些机构的行为系受房屋登记机构委托而为,可以起诉登记机构。第二,在脱钩的情况下,当事人认为应用于登记的测绘报告,存在测绘单位不具有测绘资质、测绘报告不符合《房产测量规范》规定的格式、公摊位置不符合《房产测量规范》关于公摊面积的计算规则,可以选择起诉登记机构;不属于以上情形的,可以选择起诉这些机构,但属于民事诉讼”。(二)审核主体;测绘单位如果没有与登记机构脱钩,这些机构既是测绘单位同时也是登记机构,也就不存在房地产行政主管部门成果审核之说,因此,此文不讨论该类情形。房产测绘审核的主体是房地产行政主管部门。各地情况不尽相同,有些地方具体审核工作的是填发单位——登记中心负责,登记中心内设测绘审核科,专人负责图审工作;有些地方是由建设(房地产)主管部门自己内设的科室专人负责;有些地方是管理与登记分设的,由管理机构负责图审工作,通过审核的成果登记中心方可用于产权登记等等形式。不管是哪种管理、设置模式,最终对外图审主体名义上只能是房地产行政主管部门。不得以登记中心、管理机构、科室等名义使用图审专用章,一旦发生诉讼,就是主体不适格,后果严重。进行测绘成果审核的目的就是为了房屋权属登记的利用,未经审核不得用于权属登记。因此,房地产行政主管部门同时作为房屋登记机构,就应从登记实务的角度着手房产测绘成果审核工作,对用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果进行规范管理,对成果的提供形式、成果的构成、成果的审核内容等方面进行统一。(三)审核对象和审核内容用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果是房地产行政主管部门审核的对象。房地产行政主管部门作为测绘审核部门,要摆清楚自己的位置,依法对测绘单位提供的测绘成果进行审核。首先,行政主管部门不是测绘单位的质检部门,无须对具体的数据测量、计算过程进行全程验算;《房产测绘管理办法》第三条规定“房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律、法规,执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定,对其完成的房产测绘成果质量负责。”登记机构在审核用于房屋登记的测绘成果时,只是利用房产测绘成果,而无须对房产测绘成果作全面的、实质性的审查,那是测绘单位的职责。其次,作为审核部门,应当依法审核;根据《房产测绘管理办法》第十八条规定,房地产行政主管部门的具体审核内容就只有四项。1、施测单位的资格施测单位的资格审核是对测绘中介机构从