盛世广场SWOT分析.doc

盛世广场项目SWOT分析前言本部分报告将在市场调查研究结论的基础上,对项目自身的优劣势进行分析,挖掘其市场机会、预测其市场威胁,并结合开发商的实力与市场现状,提炼出项目的最佳开发战略,依此作出最为准确的定位。第一部分项目地块概况一、项目地块的基本状况位于南二环立交东北角,西安城市副中心区域,二环线被喻为西安经济金腰带,区位价值极具优势。项目占地27亩,总建筑面积12万平方米,是西安市目前较大的商业开发地块地势平坦,地形呈L型,立面较好。改建前为太白建材市场,建筑结构较差,摊铺杂陈无序,经营模式落后,市场整体经营不理想。二、项目地块的交通状况道路网络四通八达,呈网状立体分布,对外可达全国,对内连接市区各区域。公共交通现状:线路起止站途经商圈6路钟楼-省游泳中心电子城、太白路、钟楼35路钟楼-电子商城电子城、太白路、钟楼101路城西客运站-陕师大小寨、太白路、劳动路、土门106路医学院-城西客运站小寨、太白路、劳动路、土门205路火车站-紫薇城市花园电子城、太白路、钟楼216路含元殿-高新四路西高新、南二环、钟楼、小寨、大明宫308路纬什街-省水电汽修厂南二环、西高新、土门311路长安园-南门电子城、太白路、钟楼608路唐延路-火车站西高新、南二环、钟楼公交网络发达,市内多路公交车途经项目地块,形成方便的交通环境。交通条件预测:南二环立交正在建设,建成后的南二环立交共三层,无论车辆从哪个方向行驶都可直达本项目地块,极大地缓解了西安的交通压力。项目地块的环境状况现实环境尚不理想南二环立交正在建设,项目西边原北方乐园正在改造,东北边城中村建筑状况较差,项目周边购物氛围欠缺,地块整体环境现状不够理想。未来环境极为优越南二环立交建成、太白路完成改造将为本项目提供强大的交通支持,立交下近700停车位为项目提供强大公共配套;项目西边原北方乐园正在改造,约200亩的北方乐园将建成以住宅为主的居住小区,加上本项目约5万平方米的住宅面积,可为本项目带来较大的消费势能;随着城市化运动的推进和城市化率的提高,项目东北角的城中村有可能成为西安政府下一步旧城改造的目标,届时将为本项目带来强大的消费人群。项目地块的周边配套项目地处西安经济金腰带——南二环上,周边城市配套设施成熟。酒店、银行、中小型餐馆、休闲娱乐设施等较完善,构成了项目得天独厚的优势。项目地块的周边楼盘在售写字楼项目老三界,在售商品房楼盘有紫竹金岸(总建筑面积18300平方米,1至4层为商业裙楼,5至20层为商务写字楼)、规划中住宅项目有原北方乐园(占地约200亩)。六、项目地块的区位前景南二环是西安经济的金腰带,伴随高新技术产业开发区的进一步开发,区位前景长线向好。西安城市发展战略近期向南,远期向西,南二环沿线地块中期发展潜力巨大。第二部分项目SWOT分析本部分以项目自身条件为中心,以市场为参照,对项目的区位特点、政策因素及经济状况、自身条件因素和外部可利用资源进行全面的分析、整合,总结出项目的优势、劣势、机会、威胁等四大因素。一、项目优势区位优势:地段前景看好“大西安都市圈”战略实施,南二环城市副中心位置逐步体现。西安政府近期向南、远期向西发展战略,促使了南二环区域地段的进一步升值。随着西高新技术产业开发区的进一步开发,城南地块的社会价值和经济价值进一步提升。小结:被誉为西安经济金腰带,“大西安都市圈”战略的实施进一步促使了项目不可替代的黄金地段。交通优势:交通四通八达南二环立交就在项目前面,三层立体交通网络迎接八面来车。市内多路公交线路途经项目地块,构成方便的市内交通环境。小结:真正立体化交通网络,交通极其便利,为项目的开发经营提供强大的交通支持。理念优势:开发理念全面领先开发商有开阔的视野、做大做强的雄心、尊重商业发展规律,可以集结强大的专家队伍共同为项目的开发策略提供强大的理论支持,可以集合最优秀的策划公司、规划公司、设计公司、建筑公司、销售推广公司、物业管理公司组成最强团队,创造令对手无法超越的领先产品。2)小结:“理念领先一小步,效果领先一大步”,先进理念将使项目全面领先西安商业市场,成为西安商业发展的风向标。产品优势:多功能组合一体化的产品模式全面领先商业发展项目集休闲娱乐、餐饮购物、观光旅游为一体,全方位为消费者提供多功能服务需求。大型主力品牌店的强势加盟,给零散投资者增加信心指数,形成超强的业态聚集效应。经过多方论证,寻找出市场业态空白点打造出的本项目将全面领先竞争对手,形成不可超越的优势。小结:多功能组合型的产品模式全面领先西安商业发展潮流,形成无法超越的核心竞争力。政策优势:政府大力支持二环线是西安经济金腰带,沿线建筑一定程度上代表了西安城市形象,政府极其重视。南二环立交是西安政府重点工程,本项目位于南二环立交东北角,项目开发的成败直接给南二环立交带来影响,本项目的社会