某小区房地产开发项目经济评价案例secret.doc

。为适应地区经济性的发展,吸引外商和国内沿海地区投资,市政府批准在该市郊区兴建别墅小区。为保证小区建设的质量和进度,节约建设资金,市政府公开招标,通过激烈的竞争,南方某著名房地产开发商中标。,建筑面积49781平方米,建设工期4年,销售期6年。项目坐落在该市西南10公里处的丘陵地带,自然环境优越,地处上风上水,与市区海拔落差108米,从项止地区可以俯瞰整个市区。整个项目计划依地势起伏分为三个别墅区,以区内主要种植的花卉分别命名为牡丹园、月季园和芍药园。各小区通过小区内的道路相互联系,但彼此又相对独立。园内除建筑物和道路外,全部绿化。考虑到市场销售和消费者的不同需求,每个别墅小区都安排不同的建筑格局、不同档次的住宅。除住宅外,开发高还计划在牧丹园内建一个建筑面积为1000m2的综合商场,为项目区的住户提供各类商业服务,由开发商的物业管理部门经营;在月季园建一个建筑面积为1200m2休养所,供本单位人员到该市度假用。-1表2-1土地平衡表项目规划用地住宅其他建筑道路绿化牡丹园1**********-2表2-2主要建筑物一览表名称数量(幢)建筑面积(平方米/幢)小计(平方米),整个项目开发各类房屋及面积汇总见表2-3表2-3房屋类型及面积表房屋类型数量(幢)面积(平方米):普通住宅:建筑面积为80~120平方米,院落200平方米以下,无车库,水泥檀条楼板,粘土砖,普通屋面,普通大门窗,水泥地面,局部地砖,清水,,普通洁具。,。中档住宅:建筑面积为150~220平方米,院落200~300平方米,有车库,水泥檀条楼板,局部现浇,粘土砖,屋面为镀锌彩瓦,普通大门,铝合金窗,松木吊顶,地砖,局部木地板,内外墙刷普通涂料,,中档洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1411元,。高档住宅:建筑面积为240平方米以上,院落400平方米以上,有车库,现浇混凝土楼板,水泥空心砖,屋面为镀锌彩瓦,高级大门,铝合金窗桑木吊顶木地板,内外刷高级涂料,厨房卫生间贴满瓷砖,高档卫生洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1600元,每平方米道路和绿化的费用为332元。休养所和综合商场为中档建筑装修水平,,每平方米道路和绿化的费用为207元。,前3年为三通一平,道路施工,小区内基础设施建设,土建工程和水电安装;后一年为户外工程,扫及绿化。第五、六年为售后服务和销售资金回笼。考虑到牡丹园内的综合商场为开发商自营,项目计算期定为10年。,包括房地产开发投资和自营资产固定资产投资。房地产开发投资共12866万元,包括土地费用、前期费用、建筑安装工程费用、销售费用、管理费用、不可预见费、财务费用等。土地费用为1252万元,前期费用684万元;房地产开发部分的建筑安装费万元,基础设施工程费为1312万元,%计算,管理费为前几项目合计的5%工程监理费等其他费用为235万元,及不可预见费率合计为11%。详见表2-4和附表2-2表2-、调研费含土方、、绿化、水