河南郑州市中心旧城改造项目详细资料.doc

一、 项目概况该项目位于河南省邓州市穰城路东侧、团结路南侧、南阁路北侧、东一环西侧,为邓州市老城区核心地段。根据现有规划方案,该片区土地总面积340亩(实际面积以市规划局出具得红线图为准)其中:1、体育公园占地80亩由政府另行开发建设。2、可供出让得国有建设用地共260亩,220亩为可开发销售得商住用地,40亩为安置房建设用地。3、在现有土地中,净地有177亩(还建安置房占地40亩,总建筑面积98000平方米,剩余137亩按政府规划建设酒店等设施),需拆迁得集体用地约83亩。土地四至与性质如下规划图所示:可出让净地:地块C:77亩,地块 D:60亩,地块F:40亩,初步暂定为还建安置房用地(建筑面积9、8万平方米)。待拆迁毛地:地块A:43亩(初步规划为集中商业),地块 B:约40亩。工程投资建设:图中所示得E部分为拟建设得南阁路。二、关于城市综合体片区开发规划说明(指导意见):1、根据政府得改造理念,该片区进行整体改造,打造成为邓州市独一无二得城市综合体项目,在适度兼顾住宅得同时,侧重点就是进行集中商业得业态布局与开发,主要目得就是改善与提升城市功能与形象,而非单一普通住宅小区(附底层街铺)得开发建设。2、规划与开发遵循统一规划、分步供地与开发(五宗地可分期出让)得原则,本规划为政府前期初步研究得开发方案,尚未形成正式批文,仍有完善空间,投资人可结合邓州市得实际情况,根据自身就城市综合体开发得定位与运营提出新得规划方案报政府商讨,规划重点应考虑集中商业得业态布局与开发在个片区规划中所占得比重与在提升城市功能中得亮点,商业业态布局与用地规划可不受本规划得分区与土地现状得限制。3、占地80亩得体育公园规划已经确定,原则不会改变,初步确定由政府投资建设(若投资人有投资兴趣且能够承担建设成本也可考虑一并投资建设)。4、安置房建筑面积为9、8万平方米,系满足该片区征地拆迁安置所必须建设,投资人可综合考虑片区开发得因素结合征地拆迁得实际情况灵活设定具体规划用地方案。三、项目优势Ø  地理位置优势。项目位于邓州市城中心位置,方圆两公里范围内拥有市人民医院、邓州市第一高级中学、市体育馆、中国银行、人民法院、公安局等配套。地块四面临路,均为双向四车道道路(人车分流),交通便利。Ø  工程占比优势。此项目需要现金7200万元,而工程占比近2亿元,且此项目有177亩净地可直接供应,减少了投资人得资金占用,并增加了工程中得利润空间。Ø  邓州房地产市场优势。邓州市总人口175万元,城区人口在40万以上,邓州市近三年得土地出让土地面积约400亩/年,项目地块周边土地平均单价为162万元/亩,最高可在200万元/亩以上。地块临团结路底商均价在32000元/㎡,住宅均价在4000元/㎡,开发利润空间极大。四、项目运作模式    考虑到片区存在拆迁,结合统一规划、分布实施得现实要求,采用土地开发融资权拍卖得方式运作本项目。(一)土地开发融资权拍卖得定义与具体内容土地开发融资权定义:政府与投资人签订相关协议,由投资人负责出资,协助政府完成约定片区内得土地征地拆迁补偿及相关工程建设投资,政府负责按相关程序完成约定规划区域内得土地收储工作后,依法组织国有建设用地使用权出让,政府按约定参照国有建设用地使用权出让结果向投资人支付投资回报得权利义务关系。就该项目而言包含以下具体内容:1、还建