YGWICB成本策划管理作业指引.doc

成本策划管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人目的总结设计阶段成本优化的方法,在正式施工图完成前,实施成本优化,提高设计阶段的成本管理意识,提高成本控制效果。适用范围概念设计、规划设计、方案设计、扩初设计、施工图设计各阶段;建筑、结构、安装、景观、室内设计各专业。术语和定义无职责参见工作程序。工作程序设计前期成本控制开始设计前要求设计管理部、开发经营部整理出政府规划要点、土地属性(用地分析)、市场定位三方面信息。政府规划要点:总占地面积容积率建筑用地面积建筑密度总建筑面积绿地率计容积率面积户数住宅建筑面积限高商业会所学校幼儿园物业用房设备用房活动中心服务中心卫生院邮电所公共卫生间……游泳池球场车位类型数量面积备注自行车车位车位人防面积土地属性:项目详细描述备注市政解决方案(水、电、气、暖、道路) 市政污水清楚了解距离红线的距离,是否组建污水处理站;市政给水清楚了解距离红线的距离;临水清楚了解距离红线的距离;永久电清楚了解距离红线的距离;临时电清楚了解距离红线的距离;市政煤气清楚了解距离红线的距离,是否组建煤气瓶组处理站;出入道路清楚了解是否需要维修、建造道路及高架桥等;公交站场清楚了解小区建造公交站的数量;红线内土地情况场地高差情况 1、清楚了解场地高差情况,以便估算场地平整费用,挡土墙费用;2、山地建筑分析场地坡度面积比率植被情况清楚了解场地内植被情况,与设计一道决定是否有可以保留的树木,以便估算景观成本;河流、箱涵情况清楚了解场地内是否有河流、箱涵,河流、箱涵的长度、深度及宽度,以便估算改造费用;鱼塘、湖泊情况清楚了解场地内是否有鱼塘、湖泊,鱼塘、湖泊的面积,以便估算改造费用;高压线情况清楚了解场地内是否有高压线通过(高压伏输),如果有,需要埋地或改变走向的长度;输油管等市政情况清楚了解场地内是否有输油管、市政设施等,如果有,需要搬迁或改变走向的距离;市政道路情况清楚了解场地内是否有市政道路或以后是否有规划市政道路,如果有,具体长度及宽度、建造标准;拆迁情况地质情况清楚了解场地内地质情况,以便决定采用基础形式;建筑退让红线情况清楚了解场地内建筑退让红线情况,以便准确计算建筑物占地面积;红线外土地情况噪音情况考虑是否需要考虑防噪玻璃;可视景观清楚了解场地周边的可是景观情况,决定是否需要改造可视景观;市场定位:产品类型面积比率户型面积层高一梯几户附加值立面风格开窗园林装修售价花园阳台凸窗地下室大堂电梯厅室内产品1 产品2 产品N 车位配比要求车位售价、可售比率商业配套要求会所配套要求以上信息整理完成后,成本管理部需要关注的重点是:场地内的特殊地形,如果出现河流、箱涵,高压线等问题需要仔细分析,了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本,注意需要预留部分不可预见费用;车位要重点关注其建造方式(地下、半地下、露天),是否计算容积率,会所是否可售;外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用,注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低部分成本。概念、规划设计阶段成本控制重点建筑、结构方面设计前,同设计管理部、开发经营部、代理公司一起探讨产品类型布置方案,作单一产品估算以及组合方案的成本估算,形成较为详尽、准确的最优产品组合(已确定)方案的成本估算,用以指导概念、规划设计。结合周边环境、用地景观资源,合理确定不同地域的不同产品布置;让产品销售利润、土地价值最大化。成本管理部应就土地价值与建筑产品的组合向设计管理部、开发经营部、代理公司提出建议(注意:重点是通过产品容积率来区分不同产品间成本差异)路网布置道路设计满足消防及道路交通相关规范;路网应合理简洁(减少路网的不合理曲线、弯折);优化出入口布置,(优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求,不能够减少出入口后引起客户投诉,导致后期整改而增加成本);道路宽度(设置双车道或单车道加会车区);停车布置(综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式)土地利用地面露天车位最大化地面停车按照最大边线原则布置停车方式车位平面布置最优化:限定面积内停放量最大。车位建造成本由低到高的顺序为:地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位,具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。停车位体形控制:高度单独车位面积。车库设置车库宜集中设置,减少建造成本机械车位及地下车库高度预留。车库设置注意考虑客户使用要求,占地面积较大项目,车位数量需要合理分配,避免集中设置而引起业主投诉(示范区尤其需要注意)控制不可销售的公建及配套建设面积。不可销售的公建及配套(含附加值多建面积)或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即可。提升附加值而多建的面积,要结合市场销售价格估算建设的必要性,注意提醒设计管理部:国家有了新的建筑面积计算规范,