接管验收工作方案..doc

接管验收工作方案.(具体接管验收规范标准操作指南)山西创伟房地产开发有限公司目录一、名词、术语解释二、接管验收条件三、接管验收流程四、接管验收组织设计五、接管验收的准备工作六、房屋本体自用部位及设施的验收七、房屋本体共用部位及设施的验收及标准八、记录的填写及缺陷的整改九、公用设施、公共场地及钥匙的验收十、工程资料的接管十一、业主入伙时的接管验收十二、接管验收相关记录表一、名词、术语解释物业竣工验收工程项目在竣工之后,施工单位需向开发商办理交付手续。在办理交付手续时需经政府相关主管部门专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收,在认为工程合格后办理工程接收手续,把产品移交给开发商。竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。竣工验收后标志着物业可交付使用。物业接管验收接管验收是指物业公司接管开发商或业主委员会委托管理的新建房屋或原有房屋时,以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收。物业公司代表全体业主(包括现有业主和未来业主)从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发,同开发商、施工单位一起对物业质量进行的综合评定。对新建房屋而言,接管验收是开发商向物业公司移交物业的过程,是在竣工验收之后进行的再检验。接管验收标志着物业正式进入使用阶段。物业的接管验收包括对房屋本体自用部位及设施、房屋本体共用部位及设施、公用设施设备、公共场所(地)的验收,具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地和环境绿化等内容。房屋本体自用部位及设施自用部位是指户门以内,毗连部位以外的全部自用部位。设施指包括自用阳台、门、窗、防盗网,室内自用隔墙、墙(板)面等。房屋本体自用部位及设施的产权属于业主。房屋本体共用部位共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位,主要包括:房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、共用排烟道(管)等。公共场所(地)、公用设施公共场所(地)、公用设施包括:区内道路(市政道路除外)、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房(棚)、地下排水管等。公用设备公用设备是指与建筑物相配套,具有共用性的设备,主要包括:供配电设备、发电机、电梯、供水设备、交通道闸、智能化系统、消防系统、水景系统等。公用设施设备、公共场所(地)的产权以相关法规及开发商售楼时与业主的约定为准。引用法规、标准本方案依据以下法规、技术标准规范编制。《建设工程质量管理条例》国务院令第[2000]第279号《物业管理条例》国务院令第[2003]第379号《住宅室内装饰装修管理办法》《地面辐射供暖技术规程》JGJ142-2004《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ300~305-88《房屋接管验收标准》(ZBP30001-90)《建筑物防雷设计规范》(GB50057-94)《电气装置安装工程施工及验收规范》(GBJ147-90、GBJ148-90、GB50168-92、GB50169-92、GB50170-92、GB50171-92、GB50182-93、GB50254-96、GB50258-96、GB50259-96)《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB50166-92《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001《自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求和试验方法》GB5135-85《自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求和试验方法》GB797-89《室内消火栓》GB3445-93《消火栓箱》GB1456l-93《防火门用闭门器试验方法》GA93-1995《通风空调工程施工质量验收规范》GB50243-2002《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94《体育场所开放条件与技术要求》-2003二、接管验收条件物业接管验收是在项目竣工验收全部合格的基础上,物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。应满足的条件为:(一)、一般条件1、住宅小区各分部、分项工程全部施工完毕,并通过政府主管部门专业综合验收。一般来说,应取得以下证书:①规划许可证、投资许可证②土地使用合同③建筑施工许可证④电梯验收结果通知书⑤燃气管道工程验收证书⑥建设工程竣工验收证书⑦建设消防验收合格证并有凭以上证书换领的《建设工程竣工验收备案表》。2、供电、给排水、环境、道路、电话、有线电视、燃气、消防、智能化、等设备和设施能正常使用。(二)、最低要求在项目所确定的入伙日期前一周必须达到以下要求:1、室内外照明、给排水、道路、门禁对讲、电梯、室内消火栓、地下车库施工完毕,可正常使用。2、向物业公司提供设备运行所必须的图纸及设备说明书。如强弱电系统图、给排水系统图、燃气系统图、室外管