480349--2010年安顺市东方商城营销策略方案.pdf

黔中最具商业投资潜力的掘金场   安顺市东方商城营销策略方案   深圳隆塬公司安顺项目组二〇一〇年二月一日  1提纲一、安顺商业市场分析判断二、东方商城营销思路三、东方商城商业定位四、东方商城营销推广策略五、招商策略六、销售策略 2第一部分:市场分析判断一、市场分析判断从商业发展的历史角度去看,城市商业发展经过如下几个阶段:       从安顺商业的发展状况来看,安顺商业的发展较之发达地区是较为滞后的,仍然处于第二、三阶段的交替时期,但是比先进的物业形态先行进入安顺市场的是商业的运营理念,这使得安顺的商业兼具有商业发展历程中各个阶段的特征; 总的来说,安顺商业具有以下特点: 街区底商租赁经营为主,经营业态杂乱无章; 区域的消费力悬殊较大,导致品牌结构不均; 商业竞争态势较弱,容易形成一支独大; 安顺商业正在潜移默化的重新洗牌,处在升级换代的历史时期   3二、安顺商业物业的两种类型:大型集中商业:时代广场、王府、恒远意通等;临街商铺:如顾府路、图书路、中华南路、中华北路、南马大道商铺等; 大型商业物业比较表 名称 规模(M2) 商业主力店(主题商业) 租售价 返租情况 销售率 时代广场 8000 德克士 一楼83元/M2 均价60元/M2 目前正在装修 二楼55元/M2 王府大商城 30100 北京华联、休闲购物广场、3C16280元/M2全都是返祖方式,投资商和开发商签(目前放出的统一价格数码城、高档百货商场 订是五年合同,前三年安销售的八个16280,,已售出242家,)点,,第五年是9首付50%,一次性付款打个点。。小商品批发市16000 批发零售针头麻线、文化用品、租50元/M2 只租不卖 95%开业率 场 日用品、玩具、鞋帽、服装、床上用品、布匹发展到塑料制品、五金、家用电器、家庭装饰等 兴源商城 1500 男女时装,女装占80%,男装占租80元/M2 私人成包,统一管理,独立商铺100%开业率 20% 经营,只租赁 涌金服装城 2600 男女时装,女装占80%,男装占租65元/M2 私人成包,统一管理,独立商铺100%开业率 20%  经营,只租赁 恒远意通百货 500 二楼服装、床品、 租100元/ M2 恒远意通百货运营商运营 100%入驻率 一楼珠宝、饰品、文具、体育用品、玩具。 金克莱 4000 外围商铺童装、精品、时装,百45元/M2 金克莱百货运营商运营 外围10% 货区、中低档鞋服、家电、日用百货区100% 品  4模式:确定一个新的商业经营主题,或者以极大的优惠政策引入主力商家,并以返租的形式销售是大多数商家的运作手法; 名称  规模  性质  售价  顾府路 180家 街铺 35000元/平方米 图书路 100家 街铺 30000元/平方米 中华南路 160家 街铺 28000元/平方米 中华北路 180家 街铺 12000元/平方米 南马大道 160家 街铺 11000元/平方米     宋官巷 30家 街铺 20000元/平方米     塔山东路 200家 街铺 17000元/平方米     体育路 140家 街铺 15000元/平方米     市府路 200家 街铺 14000元/平方米     中华东路 200家 街铺 12000元/平方米     南水路 150家 街铺 16000元/平方米    5名称  业态  月租金  人流  出租率  顾府路 品牌服装、美容用品,饰品120元/M2 非常好 100%图书路 品牌服装 100元/M2 非常好 100%中华南路 品牌服装、美容用品,饰品、150元/ M2 很好 100%家电、通讯器材, 中华北路 零售、小吃、杂牌服装、床60元/M2 一般 95%上用品 南马大道 娱乐、餐饮、茶烟酒、服45元/M2    一般 100% 装、电玩、休闲会所          美容美发、餐饮     宋官巷  120元/M2     一般 100%  服装、床品、酒楼、文体   塔山东路 用品、电脑 80元/ M2   好 100%           体育路  餐饮、便利店、服装、精45元/ M2      好 100%   品、日化        市府路 餐饮、便利店、服装、精48元/ M2   一般 98%   品、日化、网吧        85% 中华东路 餐饮、便利店、服装、精30元/ M2  一般   品、日化、网吧   100% 南水路 80元/ M2 好 餐饮、便利店、服装、精 品、日化、网吧  6安顺街区物业租金回报率基本在5%‐6%之间的中等水平  安顺商铺调查小结 商铺售价及租金以大十字商圈为中心向四周呈递减趋势,但回报率比较稳定;安顺商铺的投资回报率在5%~6%左右,东城区的商铺回报率略低