物业管理的类型与内容概述.doc

物业管理的类型与容(一)物业管理的类型物业管理可按不同的分类标准进行分类。一般可以按物业的类别、物业的性质等标准分类。按物业的类别分类。物业的类别按其使用特征可以分为:住宅、工厂、写字楼、综合商贸楼、别墅等形式。相应的物业管理可以据此划分为:住宅(区)物业管理、、工厂(区)物业管理、写字楼物业管理、商贸楼(城)物业管理等形式。同时针对不同的物业管理,物业管理的容和重点亦有所不同,如工厂(区)的管理侧重于确保水、电供应和区道路的畅通,写字楼宇的管理侧重于电梯管理、消防安全和安全保卫等等。按物业的性质划分。根据物业的经济性质,物业可以分为收益性物业和非收益性物业,因而物业管理亦可划分为收益性物业管理和非收益性物业管理。收益性物业主要是指经营性房屋,它通过房屋的经营实现其经济价值。如酒店、写字楼、商贸楼、出租住宅公寓等。非收益性物业则主要指向业主和使用者提供效用、作为经营辅助设施或消费品而使用的房屋。如企业经营所必须的办公楼宇设施、工厂厂房设施、仓库设施以及住宅等等。对于非收益性物业,物业管理的容主要是管理和服务,目的在于保证物业的正常使用,为业主和使用者创造安全、舒适、清洁的使用和居住环境。对于收益性物业,物业管理的容除了管理与服务外,更为重要的是代理业主对房屋进行经营,寓管理、服务、经营为分体,其目的是保证业主能够取得最好的经营效益,并使物业能够保值、增值。应当注意的是收益性物业管理与非收益性物业管理的划分并不是绝对的。有时非收益性物业,作为企业经营战略计划中的一部分,亦会出现购置、租赁、转让等经营容。这里的划分,是根据对物业的整体观察及其大的使用方向而确定的。(二)物业管理的容物业管理是一种综合性、全方位的管理和服务,其具体业务容跨度大,而且比较琐碎繁杂。同时,不同类型、不同档次的物业管理的具体容又会有所差异,因此若想非常全面地总结物业管理的容并非易事。这里,我们根据国外现行物业管理的容,对其简单地进行归纳。:(1)物业开发建设的协调与管理;(2)公共设施及设备的运行管理。”(3)物业产权、产籍及业主、使用者管理;(4)绿化环卫管理;(5)车辆、道路、停车等方面的管理;(6)房屋租赁管理;(7)物业装修管理。:(l)房屋及附属设备的维修养护;(2)治安保卫及消防;(3)清扫保洁;(4)委托性服务。:(1)物业租赁、销售及购置;(2)场区停车场、空地广告及招牌的经营;(3)场区康乐及其相关设施的经营;(4)其它经营活动。上述三方面的容,在实践中是相宜融合三位一体的。一般还可根据物业项目规模及特点,在容上做适当的增减。住宅小区物业管理公共性服务收费的费用构成  住宅小区公共性服务费用由九个部分构成:  (1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费;  (2)房屋共用部位、共用设备、设施日常运行维修(小修)及保养费;  (3)绿化管理费;  (4)清洁卫生费;  (5)保安费;  (6)办公费:  (7)物业管理单位固定资产折旧费;  (8)法定税费;  (9)合理利润 关于物业管理服务项目的收费标准,主要根据具体服务项目的不同而有所差异。一般而言,上述服务项目的收费标准大都由政府定价,当然不一定是逐项定价,大都是由物业管理企业根据其所提供的具体服务容、标准、深度向政府物价部门提出物业管理费收取标准申请,经审查批准后确定出某一物业管理区域综合收费标准,物业管理企业一般就是按此标准向业主收取管理费。总的来说,考查物业管理费主要应从物业管理部门所提供服务的围、容、服务标准和深度等方面来考虑。还有,一般情况下,物业管理费中不包含电梯费。 另外,需要说明的是,上述物业管理的容及项目都是指房屋的共用部位和共用设施设备及公共环境围的管理服务,而业主自用部位和自用设施设备的管理服务则不包含在。当然,业主若需要个别的专项服务,可与物业管理部门联系,协商解决,业主应承担相应的管理服务费。交通车辆、停车场管理规定一、车辆的管理 1、在摩托车、自行车停车场存放车辆的业主,必须遵守本规定,服从车管员的管理。 2、需停放在小区的自行车、摩托车,应存放在指定的地点,不得在小区随便乱放。 3、凡在收费停车场停放的自行车(指本小区业主的车辆),必须办理手续和按规定交纳停放费。 4、凡在收费停车场保管的摩托车必须购买车辆综合保险。 5、当车辆进入保管围时,车主应向车管员领取存车牌号;当车辆离开时,必须将存车牌交还车管员,没有交还或存牌号与车上不符时,该车不得离开保管围,违者车管员有权扣留该车或扭送派出所处理。 6、无执照的自行车丢失时,管理处不负责赔偿。 7、车管员要认真履行职责,发现车辆停放不整齐要及时整理。二、地面停车场管理规定 1、地面停车场由管理处负责维护管理,接受公安交通管理部门的检查,指导。 2、固定使用车