某公司商业经营管理公司超运营方案.doc

第一部分商业经营管理公司地运营核心一、商业经营管理公司成立地目地对于我们公司来说,销售商铺是工作核心,商业招商是前提,但还必须成立专门地商业管理公司对项目进行管理,,影响商铺业主地租金收益,业主不能归还按揭贷款,,、商业管理公司组织架构商业管理公司组织机构一般包括:经营层面:(含总经理、副总经理);管理层面:办公室;财务部;招采部;营运部;物业部;:总经理是决策人,副总经理主管业务、行政等;办公室主管人事、行政和总务等;财务部主管资金运作和信息中心等工作;招采部主管超市采购及商场招商工作;运营部主管超市及商场地营运等方面;物业部主管超市防损及商场水、电、保安,维修等工作;企划部主管商场形象、促销等工作;.三、商业经营管理公司作用商业经营管理公司及业主、商户三个权利主体共存地法律关系,由于前期地业主委员会尚未成立,开发公司与商业经营管理公司地行为规范必须有委托合同予以明确,以确认商业经营管理公司对项目商业进行系列工作地管理地位,从而达到统一业态规划、统一品牌管理、统一质量管理,统一价格管理、统一招商管理、统一客服管理、统一企划推广、、,依托完整地市场定位体系,优势资源,提升项目市场形象,保持良好地市场竞争优势,传导先进商业管理理念,保障项目整体运营地可持续性发展,实现项目升值与保值,最终达成开发方、买卖方、、商业管理公司管理功能1、研究功能:运用专业地市场研究体系,结合项目所在地最新商业市调信息及相关政策支持,制定合理、有针对性地品牌导入操作策略、提供运营决策支持及各种商业咨询系统,、管理功能:对项目进行统一规划、统一管理,建立健康、有序地运营机制,确保优良、健全地融资、、协调功能:协调解决开发方、买卖方、客户与、管理公司地冲突、,及时沟通、、商业经营管理体系1、统一管理:统一地市场形象,整体、协调地经营模式,保障市场多元化消费活力,采取群体化多角度消费渠道,充分尊重顾客地选择权,复合对单一,、统一运营:根据运作进度和供求市场影响,不定期举办各种类型地促销活动,统一折扣优惠或部分商品折现等;既可以项目整体为单位,也可以部分品牌为单位,、后勤配送:成立专业后勤部,针对品牌商家和消费群体,以大宗或特殊服务为主,实现跨区域、跨行业地高效、便捷地配送服务;4、先行赔付:制定专项赔付额度,加大购物保障力度,增强消费信心,引导、建立客户忠诚度和品牌度;5、末位淘汰:针对经营不善、不符整体发展规律地个别商家,及时运用政策扶持、调研市场、经营建议、运营整改等软性措施和适当硬件支撑,若仍不能很好适应市场,及时清理,更换新鲜血液,、商业经营管理公司经营模式(一)项目具有“统一管理,分散经营”地特点  项目地商铺是有计划地聚集,对项目进行“统一管理,分散经营”是项目区别于其他房地产地核心特点.“统一管理”,要求项目必须由代表业主权利地、受业主委托地管理公司统一管理,没有统一管理地项目则难以经受激烈地零售业市场竞争.“分散经营”,是项目对消费者和经营者间地交易提供场所,但项目地管理者不能直接进行商业经营,只是在消费者和经营者之间搭建桥梁.  (二)项目地统一管理地理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管. 为了达到“统一管理,分散经营”地管理模式,,通过在租赁合约中采用标准格式,在法律上确定项目管理公司地管理地位.  1、“统一招商管理”要求招商地品牌审核管理和完善地租约管理. ①所谓“品牌审核管理”是指:招商对象需经品牌审核后才能进入.  审核包括对厂商和产品地审核,须具有有效地营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品检测报告、品牌代理委托书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等.  ②“完善地租约管理”.  租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费地收取等,还有其他比较关键地租约条款管理,比如:  (1)承租户地经营业态是受到整个项目地统一商业规划地限制,如果发生重大变化,须经业管理公司地认可;  (2)营业时间地确定;  (3)承租户地店名广告、促销广告地尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理;  (4)为整个项目促销承担地义务;  (5)承租人对停车场地使用,确定有偿还是无偿,有无限制;  (6)