东方明城 蓝海战略.pdf

绝对保密东方明城蓝海战略郑州,5月此报告仅供客户内部使用,未经书面许可,其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。目录PART1瞰市场03PART2选战术29PART3定战略43PART1瞰市场---扫描许昌战场跳出许昌看许昌许昌辖3县两市1区,总人口447万,市区人口48万。许昌北依郑州,仅82公里,地处黄淮四市和中原城市的结合带,属于京广产业带和航空港经济区,区位优势明显。许昌GDP总量居全省第四,说明许昌经济发展成绩斐然,居民有一定的消费能力许昌在以“工业兴市为龙头,进一步优化经济结构”的经济工作部署中,城市经济取得了突飞猛进的发展,%,居全省第一。工业的导入加快了许昌城镇化向城市化转型的步伐。近三年,许昌第三产业年增加值为230多亿,%左右,第三产业的迅猛发展结合马斯洛的需求理论发现,许昌人民的消费正从物质消费向精神消费转变,换话说,单纯满足居住功能的住宅已经无法满足居民的需求,怎么提高产品附加值将成为区域发展的课题。近三年,城镇居民可支配收入达16000元左右,增长率15%,许昌人民购买力正逐年增长近三年,许昌城镇居民零售商品销售额增长情况来看,食品类为16%,%,汽车类为185%,通讯器材类为98%,说明区域居民消费正从以物质生活消费为主向以改善型、享受型生活消费为主转变,区域居民的消费结构正在升级。许昌竞争格局---地产版块学说城东版块版块范围许禹铁路以面、清水河以东的许昌市东城新区区域。版块概述集行政办公、文化教育、金融商贸、高新技术和生活居住为一体的现代化、多功能、外向型、园林式新城区,成为许昌市的政治、经济、文化中心。各项市政配套完善,但人气和商业配套设施较为欠缺。东城区是一些高档楼盘分布的主要区域,也是一些机关单位小区的聚集地,东城区是未来城市的核心发展方向,政府支持力度大,区域未来升值空间相对巨大。市场特点,具备一定的规模,项目品质感较强,物业类型也更丰富,销售均价普遍较高,东城区已经占据了许昌楼市的制高点,并成为了“晴雨表”和“风向标”。代表楼盘建业帕拉帝奥、骏景尚都、帝豪小区、九州溪雅宛、上东城、大正一品蓝湾、永丰国际、健发御园、建业森林半岛、空港新城、阳光花墅。住宅均价在3300---4500元/㎡之间楼市特征升值潜力大为区域楼盘的共性增加产品的附加值,以致价格不断上扬集中规划,上市总体量大。市场走势许昌城市未来发展核心概念已深入许昌人心,随着区域土地的放量、商业配套的逐步完善,大量业主的入住(人气即将形成),区内楼市在未来发展中价格将继续上扬,成为许昌楼市的“晴雨表”和“风向标”。城南板块版块范围新兴路以南的许昌县县城区域,许昌的重要工业区域。版块概述本区域许昌市的重要工业区。清泥河、运粮河、清撰河流经本区域,许继集团电气城、许昌县经济开发区、派尼美特工业园等知名企业位于本板块内。许昌县委、县政府、县工商局、县卫生局等众多行政机关云集在本区域内。。市场特点该区域是许昌市传统居住区及县级行政办公区、工业区,主要居民为行政单位员工、企业职工以及市郊居民。该区域城市基础设施较为完善,但因偏离市区,居住环境和卫生环境不甚理想,客群外流现象较为严重。目前购房户多为该区域的传统居住人群及企事业单位员工,对其他区域的消费吸引力有限。楼市特征分期开发、档次不高,为本板块楼盘的共性。生态景观打造成为楼盘的主要卖点业管理流于形式,水准有待提高城西版块版块范围许禹铁路以南、京广铁路以西和新兴路以北组成许昌市城区西部区域。版块概述许昌市主要的生态园林区。行政机关、知名企业等在本区域内。市场特点是传统老城区。但随着城市的发展生活和交通有了极大的改观,住宅开发量持续上升,成为继北部版块后的主要居住区。区域楼市特征大体量、分期开发为本版块楼盘的共性。景观、‘生态、人文成为楼盘的主要卖点。区域楼市呈现阶梯式消费,楼市呈现两极分化的现象。企业白领、高管和老板成为本版块高品质楼盘的拥护者。在企事业单位员工及传统的居民的心中得到了认同。代表楼盘万象新天时代皇庭城北版块版块范围健康路以北,许昌城区北部区域。版块概述是魏都区核心区,主要是民营工业区。市场特点主要是民营工业区,居住和生活环境不好。楼盘以多层为主,档次不高,目标客户群以传统居民和企事业单位员工为主。区域楼市特征价格偏低、面临供小于求的局面。楼盘体量相对较小,建筑面积在4-5万㎡左右。价格相对较低,市场面临供不应求的局面。增加商业配套为区域楼盘的共性。本区域由于距离市区较远,交通不是很便利,商业配套不太完善。大多兼具商住功能。以周边居民为主要