苏州吴中区房地产市场分析研究.ppt

吴中区区域概况:区域内三足鼎立:★工业经济全区工业已形成了从传统的丝绸、服装、工艺、建材、化工到生物医药、电子信息、机电一体化、新材料等新兴产业,工业已经成为全区经济的主要支柱。★吴中区具有良好的农业基础和得天独厚的农业资源优势。全区拥有耕地面积40万亩,山地面积25万亩,水面2亩。吴中区是第一批“全国农村改革试验区”和“苏南社会主义农业现代化试验区”。区域内设有优质高产粮油作物、良种畜禽繁殖、特种水产养殖、设施蔬菜栽培、花卉苗木种植等10个功能示范区。★第三产业商贸服务、旅游、房地产、信息中介、各类市场以及现代物流等第三产业方兴未艾、欣欣向荣。吴中区旅游资源十分丰富,是长江三角洲的“后花园”和著名的旅游胜地。以古镇游、环太湖度假休闲游为主的旅游业在苏州市“三古一湖”旅游格局中占有重要地位。位于苏州南部,北依苏州古城区,东连昆山,南接吴江,西接太湖,四周还分别与别与苏州工业园区、苏州高新技术开发区(虎丘区)、相城区接壤;全区总面积770平方公里(不含太湖水面),太湖水域面积2425平方公里,属吴中区水面约1459平方公里。吴中区设3个区:国家级太湖旅游度假区、省级吴中经济开发区、国家级西山国家现代农业示范园区和甪直、木渎、东山、西山、光福等13个镇。区域市场状况分析06年-07年市场成交情况一览从06年1季度到07年3季度,每年的三、四季度为住宅成交套数较高的两个季度,说明每年的三、四季度是住宅的销售旺季从06年1季度到07年3季度的成交面积来看,06、07的一季度成交面积均是当年最低的,而第三季度的面积为当年最高,第四季度次之。说明每年的7-12月是楼盘销售的旺季从06年1季度到07年3季度,吴中区每个季度的单套成交面积变动不大,基本保持在120-130平米左右从上表看出吴中区住宅成交均价整体呈上扬的趋势,从07年1-3季度,区域成交均价迅速上涨,从5153元/平米涨幅达到了7002元/平米季度涨幅达到了17%结论:吴中区整体涨幅明显,成交量及成交面积均呈稳步上升趋势,区域成交均价涨幅达到17%,说明吴中区市场需求旺盛,区域单套成交面积集中在120-130㎡,区域内大户型的市场接受度良好吴中区土地供应从02年到06年吴中区土地供应量呈逐年快速增长的趋势,土地每年放量从60多万方上升到380多万方;今年1-9月份土地供应220多万方,预计到年底还将会有地块推出从02年到06年,吴中区土地楼面价整体涨幅不大,,升到1820元/平米土地市场前景良好结论:吴中区土地供应呈逐年递增的态势,土地供应相对充足,随着拿地成本提高,楼面价格也一路水涨船高★未来土地供应:—后续供应量巨大其中仅列举部分—未来土地供应主要集中在越溪板块以及太湖板块板块,未来供应总体量惊人,说明后续土地供应充足吴中区板块划分城区板块越溪板块太湖板块吴中区由于地理位置分散,根据产品分布,将吴中区划为三大板块:●城区板块城区板块主要包括:长桥及木渎区域,区域内市场供应量较大,需求相对比较旺盛。由于离市区不太远,因此市场接受度较高●越溪板块越溪板块主要包括越湖路以及越溪镇附近区域是近年来崛起的新兴板块,产品相对价格较低,目前板块内产品以普通住宅及别墅产品为主;●太湖板块太湖板块包括东山、金庭、胥口、藏书、临湖等临近太湖的区域,由于拥有太湖的天然资源