柠都新城项目部2011年工作计划.doc

柠都新城项目部2011年工作计划成都聚思置业顾问有限责任公司2010年12月31日目录计划背景············································3宏观市场分析·······································3区域市场分析·······································32011年安岳楼市放量情况·························4项目优劣势(SWOT)分析·······················4任务分解············································5任务分解表·········································5项目鸟瞰图-带楼栋编号···························6任务划分解析·······································7住宅销售计划·······································7营销计划············································7推广计划············································8销售政策及手段····································8所需支撑············································9费用计划············································9商业销售计划······································10营销推广计划······································10销售政策及手段···································11所需支撑···········································12费用计划···········································12总结·················································13计划背景宏观市场分析2010年商品房全国范围内空置面积增加,入住率降低,通过国家政府数次间接调控与直接出台政策干预市场,全国一二线城市出现短暂楼市低迷期。在保证经济、就业增加的同时,拉动汽车、家电等消费增长逐步成为扩大内需的主要途径。随着“国十条”等相关政策的出台,对多次购房以及异地购房产生了直接限制。经历了2009年房屋销量大幅上升和宽松的货币政策后,2010年房地产开发企业资金充裕。2010年,房地产开发企业本年资金来源57128亿元,%。受2010年大部分地区楼市平稳上扬的销售影响,预计2011年前两个极度此种情况将会持续存在。但因目前大部分空置房屋的出现,部分开发商在2011年第三季度以及第四季度将会出现价滞量缩的局面。同时因国家几次出台政策主要针对一二线楼市,预计在2011年,部分一线开发商将会转战二三线城市,甚至转战至四线城市及县级城市。区域市场分析2010年安岳楼市有惊无险平稳度过,部分开发商因2009年楼市过热运作导致2010年投资过度,从而形成资金链断裂等情况出现。总体而言,通过各大开发商年度销售面积及总金额分析,2010年是安岳楼市较为顺利的一年。2011年预期安岳当地市场会由连续两年的市场培育期转至市场爆发期,撰写者认为在2011年大部分开发商将不会出现空地留置的情况。同时因近两年安岳楼市均价的成倍上扬,部分其他行业将进军地产行业。2011年安岳楼市放量表项目名称2011年放量面积(已获得预售证暂未销售)如诗美地·三期21700平方米奥鑫锦城·四期55000平方米豪森铭家未取得预售许可民族星城460000平方米(房管局提供数据,预计该数据是实际数据的十倍)博凯·香榭秀庭96000平方米新华阳光20900平方米合计653600平方米(因民族星城放量有误,此数据实际情况预计为134500平米左右。项目优劣势(SWOT)分析优势:劣势:项目总体开发量居当地第一,知名度较大;项目成功开发近两年时间,市场影响力较大;总体开发营销模式超出当地开发商平均水平;区域位置属于城市发展新核心,投资潜力较大;配套规划齐全,是后期生活、商业、休闲、政务中心。区域位置较为偏远,发展仍需时间铺垫;人口密度低,区域各类配套设施短期内极度欠缺;受一期交房影响,市场美誉度降低;二期产品品质差异化较大,小区整体品质受影响;工程进度较慢