中信 成都中信未来城项目开发及营销战略思考.pdf

电话:00828-8675722288675779386622108传真:00828-86621766地址:中国·成都市大慈寺路66号中成商务楼4-7F邮编:610016谨呈:中信集团市场研究分析市场环境研判成都楼市价量关系走势及预测模拟图250%200%15年150%100%12-15年50%0%1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年-50%-100%施工增速销售增速房价增速投资增速成都房地产市场运行周期大概在12-15年之间,跟全国市场运行周期基本一致,我们需要把握这种节奏顺势而为市场环境研判成都楼市走势预测模拟图100%80%14-15年13-15年60%40%20%0%1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2020年-20%-40%-60%销售增速房价增速走势一、这轮始于2007年第四季度的调整,既是房地产市场自身调整的需要,也是宏观经济、外部环境加剧恶化的结果,短期内难以根本性好转;目前整个房地产市场仍处于下降通道当中,2009年市场即使有所好转也只是阶段性触底的中继反弹,2010年将面临方向性抉择。走势二、我们预计成都楼市今后的发展路径可能是:2009年阶段性超跌反弹――2010年回落盘整――2011-2012年探底复苏――2013-2015年缓慢复苏――2015-2020年将迎来新一轮快速发展期。中成研判结论【中成看点】:基于我们对全国和成都房地产市场中远期和近期走势的判断,市场给我们的启示和指导企业经营决策的核心思想就是:长期看好,近期谨慎;为迎接下一轮市场复苏和高速发展机遇,要先保存自己、积蓄力量,提前布局。在企业发展战略决策上的运用是:在2009-2011年弱市中采取保守策略,灵活开发低风险项目积蓄力量;在2011-2012年转折期作好土地储备、人才储备和资金储备,提前布局;在2015年之后的新一轮快速发展期采取快速攻势策略,积极拓展和开发。区域发展规划区域发展总体格局:“一城一区一园三带”区域发展总体格局的形成,促进资源的有效整合和合理配置,实现城镇建设和产业协调发展。郫县新区功能定位:西部新城综合中心,以发展科教文化为高新西区配人口规划:2020年套服务,建设既适宜居住、又适宜创业的综合性城市片区。,郫县的实际居住人口将达到48万人,城市用地70平方公里。固定资产投资快速增长,,%,。㎡(㎡),%;,%。区域供给分析郫县08年新成交地块平均地价每亩118万,,楼面地价仅591元,环比去年的1250元,环比去年下降了53%,土地价格的大幅下调也给房价的下调带来较大的空间,大量低成本项目将本案行成新的冲击。区域供给分析未来3年,本区域竞争项目新增供给将在320万㎡以上,320万㎡意味着即每年平均105万㎡的供应量,供过于求的潜在在盾大矛盾大,竞争将竞争将分烈十分激烈。竞品项目产品供应结构一览区域供给分析中铁瑞景茗城景尚景时代花城伊萨贝拉弗莱明戈面积区间套型合计多层高层高层多层高层高层花园洋房60以下000056005660-70058000005870-80202405020096套二0821530**********-90套三02230366400323套二0000000090-100套三21872550100184100-110569298607200504110-1200922056**********-130181843350000537130-14001000**********以上03764000267368套数6485710802024032212823109供给产品同质化,绝大部分是高层电梯公寓,户型区间集中在80-90平米,110-130平米,