中原2010年长沙顺天国际金融中心定位方案 部分1.pdf

再造·长沙新高度顺天国际金融中心定位及产品打造方案[湖南中原事业一部出品][]本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|.©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2报告体系AnalyzeSystem>>目标及问题导出>>项目质素界定>>外部环境洞察>>开发模式及档次建议>>项目定位及产品打造>>营销思考©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3核心目标:实现高溢价,实现顺天品牌的跃升!>品牌目标:顺天集团长沙央区项目又一力作,基于前基本目标实现品牌跃升期开发诸多项目,本案将是顺天品牌跃升的基石。>项目目标:以项目优异的质素,加上首都在南城超高树立长沙标杆层产品的打造,完全可打造为长沙标杆性项目。>销售目标:顺天集团品牌跃升的期望及长沙项目的标核心目标实现高溢价杆,高溢价平量是本案追求的运营模式,实现至少14000元/平的均价本报告以核心目标为重心,进而实现基本目标。©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4实现目标的项目质素挑战:位于雨花亭商圈(城市副中心),涵盖酒店、写字楼、公寓、商业各类型产品的中小体量城市综合体项目,区域及体量存在挑战。雨花亭区域开发商实力韶山南路>项目位于韶山南路和>顺天集团倾力打造;新建东路交汇东北向,>已有顺天国际财富中心、沃尔玛雨花亭店北面。黄金海岸、北国风光等数个项目的品牌积淀。本案芙蓉中路城市综合体项目中小体量超高层项目新建东路>涵盖酒店、写字楼、>项目含2栋超高层和商公寓、商业多种物业业,,于一体的城市综合体。总建面16万平米;南二环线>原来是机电市场用地。>容积率:>建筑密度:%©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5实现目标的区域市场价格挑战:目前区域内市场价格天花板约为10000元/㎡,区域价格箱体上限突破存在挑战。长沙市中心区域公寓价格调研项目周边区域市场价格调研序销售铂金国际区域项目名称起价最高价主力户型号均价嘉盛国际均价:8000均价:102050-、三房均价:8000东塘瑞府均价:明城国际中10000凯轩云顶21000095001100040-120心均价:6500建鸿达华都平一芙蓉区40-60均价:8500人瑞潇湘国房,90-100平3未确定88001万左右际两房,145平三房锦绣世纪均价:5900万科金域华剩125平三4府720070007500房雨花区5万博汇85008000970046-120平本6嘉盛国际1020086301020050-240平案万博会均价:暂未定,8500价格报73-77两房、7天心区汇金国际————告正制99三房定中©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6实现目标的竞争市场挑战:本案面市时将面临多个大体量、高品牌的城市综合体项目,本案存在强大竞争压迫挑战。总建面典型项目开发商(万平米)©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7实现目标的问题导出:项目质素当前市场未来市场雨花亭商圈,非目前项目所处区未来将面临大量一线商圈,中小域价格天花板为的大体量、高品体量的城市综合1万元/㎡牌的城市综合体体项目。项目实现1万4的高溢价目标一个在非传统核心商业、商务区的中小体量综合体项目,如何在与大体量综合体竞争中,形成优势开发策略,实现价格箱体的突破?©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8问题转化:在寻找实现价格箱体的突破之前,我们先必须透彻把握项目内因与外因,并从中寻找实现目标的契机。©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9报告体系AnalyzeSystem>>目标及问题导出>>项目质素界定>>外部环境洞察>>开发模式及