中原星河深圳龙岗星河时代复合都市综合体项目营销策略及执行案.pdf

星河时代2011年营销策略及执行案Thinking思路策略目标策略背景策略挑战策略破局具体执行回顾|形象占位作为星河地产龙岗首发项目,全年完成陌生板块的项目运营,并通过全年推广、系列的开盘及现场持续活动,成功树立项目高端形象|销售成绩喜人无论是小户型、拼合户型,均创片区内售价新高,成功实现“片区内价格标杆”的目标|成交客户区域无论别墅或者高层销售,关内客户比例均占6成以上,真正打破龙岗区域的原来客户构成比例,成为跨区域营销的典型成功案例我们有理由认定:2011年策略,就是实现客户对本项目“星河所在必定中心”的品牌价值的高度认同,进而实现对高价的高度接受!2011年营销目标明确|要速度,也要价格高层销售尽可能安排在上半年,以开盘60—70%的销售率为开盘率,适当调整产品上涨幅度,全年实现销售额15亿高价+速销|时代+星河品牌共赢将星河品牌与学校资源结合,实现项目品牌与星河品牌共同提升,并以慈善行动强化星河的企业公民角色。|价值体验标签化本年为项目的价值展现年,更多从2010年承诺的商业、学校及产品元素,真正展现价值;并抓住大运会及地铁3号线全线贯通,利用好业主资源,以老带新的良好口碑传播并继续巩固项目的都市化、高端形象,并为2011年奠定项目品牌溢价空间。Thinking思路策略背景宏观市场环境微观市场环境重点竞争项目分析小结Ⅰ宏观市场环境1宏观经济环境分析2宏观政策环境分析3宏观市场环境小结[1]2010年我国总体宏观经济环境:2010年我国总体经济运行态势良好,全年GDP突破37万亿元人民币,经济总量首次超日,居世界次席,预计2011年中国将维持约10%的高速增长姿态。我国年度国内生产总值(GDP)增长走势图2010年我国国内生产总值(GDP)季度增幅走势图数据来源:中华人民共和国国家统计局数据来源:,按可比价格计算,%,。分季度看,%,%,%,%。分产业看,第一产业增加值40497亿元,%;第二产业增加值186481亿元,%;第三产业增加值171005亿元,%。,我国主要宏观经济指标将多数向好,受世界经济环境复杂、国内抑制高载能行业产能、房地产调控、通胀压力增大等因素影响,四季度经济增速比三季度有所减缓,但是整体呈现增长趋势。[1]2010年我国总体宏观经济环境:%,通胀压力严重,政府将以实施加息及稳健的货币政策以抵消通胀对经济的影响,通胀压力有望减少,投资避险需求将回落2010年我国月度CPI指数与PPI指数走势图2010年我国月度货币供应量走势图数据来源:中华人民共和国国家统计局数据来源:,我国全年居民消费价格指数(CPI)%,超出了年初确定的增长3%的预期性目标。%的高位之后,%,表明我国物价水平正在发生积极变化,但通货膨胀压力仍不小,防止通货膨胀成为全国首要的任务。,我国月度M2值增速较快,市场热钱不断流入,伴随物价上涨、货币贬值,市场流动资金寻找保值出路,投资需求急切。%左右,上半年将出现存款准备金率、利率和汇率三率携手上行来控制通货膨胀的局面。[2]2010年深圳市宏观经济环境‖城市发展水平:2010年深圳市GDP突破9500亿并成功“保8”;人均可支配收入增幅持续大幅度低于房价升幅,刚需购买力持续下降深圳市历年GDP及增长趋势、第三产业占比走势图深圳市年度人均GDP、人均可支配收入走势图数据来源:深圳市统计局数据来源:,深圳市生产总值(GDP),继续位列全国大中城市第四位,比上年(下同)%。其中,,%;,%;,%。::。,深圳市城市居民家庭人均可支配收入28838元,比上年增长4%,但增幅同比回落6%