商业房地产市场投资实用书.pdf

商业房地产市场投资实用书目录前言第一章宏观经济技术参数。一、宏观政策、法规、金融及重大事件。二、地缘与人口关系三、人口与经济关系四、未来发展规划五、宏观经济技术参数使用方法。第二章投资技术参数一、地产方面地产常用知识解答二、商业方面1、时机性;2、进程性;3、地段性;4、规模性;5、布局性;16、人气性;7、硬件性;8、稳定性;9、资源性;10、竞争与兼容性;11、人口分析;12、商圈分析;13、人性SWOT分析法13参数分析法第三章技术分析方法一、定量分析二、定性分析三、典型性商业分析四、定价方法及换算五、市场各阶段风格介绍六、图形设计第四章各业态市场简介、及北京市各业态市场之现状1、服装、鞋、百货类市场2、食品类市场3、家居类市场4、机电类市场5、边贸市场、旅游购物类市场6、电子类市场7、其他各类市场2第五章运作手法一、租赁模式二、销售模式三、组合模式四、炒铺1、概念介绍1)各技术参数在炒铺中的应用2)炒铺操作程序3)艾略特波浪理论介绍4)波浪理论在炒铺中的应用五、房地产证券化和信托介绍第六章节点控制一、营销节点1、蓄水期2、开业期:3、养市期4、经营期二、推广节点各推广工具的应用(一)蓄水期(二)开盘期(三)开业期(四)养市期(五)日常运营期3各类运营模式简述1、常见模式)2、远洋城模式3、万达模式4、东方家园模式5、香港豪德公司模式6、赛博模式7、天雅模式其它各类商业业态介绍1、概念、分类2、业态分类的变量3、商业街及商业街设计4、Shoppingmall第七章使用工具1、经营管理公约2、租赁合同3、商业策划内容4、消防管理文本5、各类实用图形鉴赏4前言2004年夏天的一个炎热早晨,我在北京堵塞得车流中缓缓前进。望着车外滚滚的车流,耳边响起一首英文歌,歌词大意是:“我有一个梦,埋藏在心中,从来没有想放弃过······。”从96年正式踏入商业地产行业,屈指已过10年了,经历过太多的波折,为了研究这个行业的规则,在烈日下步行走过北京四环以里的大街小巷,花费了半年的时光,回想起每天走35公里的那段时光,令人刻骨难忘。郑州、石家庄、西安、太原、沈阳、济南等一个个熟悉的城市在脑海闪过,为了对各个区域市场的运行规律作分析研究,这些城市伴随着我的步伐,令人多么亲切。经过几千个市场的洗礼,终于对市场的客观规律有深刻的理解。市场是动态的、发展变化的,在研究和探索的过程中,得到了许多朋友的帮助和鼓励,非常感谢,顾京海、詹九生、王斌、张捷、刘艳霞、王巧玉杨宇光,北京天雅大厦的赵永杰,以及为我做书稿整理的杨坤等等,在此对他们的帮助深表感谢,也非常感谢许多信任我的公司,将上亿的资金交于我操盘,使我对其内部规律有了更深刻的认识,正是在大家的支持下,才得以将此书完成。商业地产作为一门新兴的边缘学科,市面上有关它的书籍很少,一般有的也是社区底商和国外shoppingmall的书,而作为中国特色的市场类业态,其运行规律在许多从业者中比较陌生。本书将从投资者常用的分析方法、分析工具入手,从宏观经济技术参数、投资技术参数和定量、定性、典型性商业分析,对项目的前期研究、定位到项目设计运作和节点把控,提供全程的指导,同时也对各类市场业态和各种流派运作手法进行简单剖析,使读者对市场运行规律有个较全面的认识,在此书中,将我所知和经历的经验毫无保留的奉献给读者,由于篇幅和时间所限,此书不足之处难免,敬请谅解。此书中所举案例,由于时间因素,仅代表其某个阶段的,而非永久不变,使用过程中参考使用。谨以此书献给我的妻子和女儿。谨以此书献给所有关心此书的朋友们。5谨以此书献给所有鞭策过我的人们。第一章宏观经济技术参数。一、宏观政策法规、金融及重大事件。1、国家、各省市有关房地产开发经营的方针政策,如房改政策,开发区政策,金融政策,土地政策,人口政策和产业发展政策等。有关房地产开发经营的法律规定,如《房地产开发经营管理条件》、《中华人民共和国房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》,都是对房地产行业进行调控和管理的文件。62、商业房地产也是隶属于房地产行业范畴,它与国家宏观调控有着紧密关系。如银根紧缩、调息等。例如2004年银行对商业物业贷款的限制,直接导致大批商业物业的停工和资金链断裂。例如(121号文件):中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知中国人民银行文件银发〔2003〕121号中国人民银行各分行、营业管理部,各国有独资商业银行、股份制商业银行:为进一步落实房地产信贷政策,防范金融风险,促进房地产金融健康发展,现就加强房地产信贷业务管理的要求通知如下:一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目,对大户型、大面积、高档商品