江门耙冲地块投资分析江门JD－6地块投资分析上报版.doc

江门耙冲地块投资分析(江门JD2011-6地块投资分析上报版)江门JD2011,6地块投资分析各位领导:根据江门市国土局2011年2月18日挂牌土地出让公告,结合江门公司业务发展需要,我们对JD2011,6号地块进行了调研和分析,现将有关情况汇报如下:投资建议:中集天宇通过中天国际项目在江门树立了品牌,成为江门地产的标杆和旗帜,,但该项目已接近尾声,正在进行最后一期开发。为保持和延续中集天宇在区域内的品牌影响力及稳定管理团队,建议近期在江门急需取得新项目用地。,但地段优势明显,周边配套齐全,生活便利性突出,预期售价较高,可作为中集天宇在江门市场的过渡项目,建议参与竞拍。,考虑到该项目土地资源的稀缺性及对中集天宇在江门市场后续开发的意义,建议取地上限设为楼面地价3707元/平方米,即480万/亩内。根据现场竞拍情况,必要时可适当放宽至500万/亩内。一、“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“国家卫生城市”、“国家环保模范城市”,位于美丽富饶的珠江三角洲,濒临南海,毗邻港澳,水陆交通方便。陆路距广州、珠海100公里,水路至香港95海里,到澳门53海里。江门市位居粤西地区和西南各省通往珠三角和粤港澳的交通要道,扼西江以及粤西沿海交通之门户,是珠江三角洲经济区的中心城市之一。近年来经济发展稳定,房地产市场销售价格及土地出让价格均稳步上涨。,距我公司中天国际项目直线距离500米,该地块东临丰泰路(部分未建),西接天沙河边的天福路,南倚丰乐五街及近年已建成的几个小区,北靠育德街(未建)及耙冲市场。天沙河耙冲市场中天国际目标地块逸豪酒店二、?()土地用途商业5169?,?使用年限商业40年,?容积率?,南北平均宽度约87米建筑密度建筑密度?35%商业建筑面积?10340?建筑面积要求38780??计容积率总建筑面积?51710?住宅建设总套数不少于345套;住宅要求90?以下套数不少于230套,面积不少于住宅总面积的50%要求划出独立临街的1000平方米土地建1500平方米的社区服务中心无偿移交给政府,另外还要按《广东省物业管理条例》2009版配配套要求建物业服务用房约100平方米:按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例,在物业管理区域内配置物业服务用房,最低不少于五十平方米,最高不超过三百平方米。关于代建道路的条款,经向江门市土地交易中心的领导了解后确认:是指本地块周边规划宽度24米以下的道路建设,四条路中,天福路代建道路和丰乐五街已经建成;育德街规划宽度30米,不属代建范畴;丰泰路规划宽度20米,需要由中标土地使用人代建。关于本条款,国土局已发公函给规划局,将由规划局对出让条件出具补充说明。经向江门市土地交易中心的领导了解后确认,本地块无拆迁,为净拆迁安置地交付。,地理位置优越,交通方便,唯一不足是土地面积稍小,总建筑面积仅约5万平方米。可以把它规划成北新区的又一个高档商住社区,规划人车分流,小区内设地下室,住宅车位全部进地下室,商业车辆沿商业街停放,正常情况下机动车辆不得进入小区地面。根据地形图,建议沿育德街、天福路、丰乐五街布置商业,在本项目沿丰泰路的的东北角布置独立的社区服务中心,并考虑布置水泵房、配电房和垃圾收集房等配套设施。规划条件中约定:住宅建设总套数不少于345套,按1?1配建停车位,最少345个,每个车位建筑面积(含地下道路)约40平方米,地下车位面积约13800平方米,加上一些摩托车位及供水、供电、电视、电信、消防等专业的设备房,预计地下室的总面积约16000平方米。三、挂牌出让要求及时间安排起始价10860万元保证金3258万元增加幅度100万元对开、竣工时间的约定:分别是土地移交之后一年内和三开发进度年内,并通过合同约定了不按期开工则无偿收回土地、不按期竣工则按日收取违约金的条款。序号工作内容时间1申请报名2011-3-10至2011-3-21工作时间2挂牌竞价2011-3-10至2011-3-23日16时的工作时间3交纳保证金截止时间为2011年03月21日17:304资格审查,确认竞买资格在2011年03月21日17时30分前确认竞买资格。2011年03月23日16时在江门市行政服务中心3楼5现场竞价拍卖厅现场竞价。6签订《成交确认书》2011年03月23日7签订《出让合同》签订成交确认书10个