城市更新白皮书： 聚焦社区更新 唤醒城市活力.docx

2020城市更新白皮书:聚焦社区更新,唤醒城市活力 3从“点状建筑更新”到“片区整体更新”旧城更新改造的目的不是单纯满足人的幸福感,更重要的是激活城市中心,提供全新的产业和功能载体。近年来,我国片区更新的模式逐渐从“拆、改、留”转向“留、改、拆”,从“点状建筑更新”到“片区整体更新”进行转变。“社区”作为区域功能模块的重要组成部分,是推动片区更新的核心要素,其中老旧社区成为需要重点突破的关键问题。传统的房地产开发逻辑在老旧社区更新改造中不再普遍适用,“渐进式更新”和“微更新”将成为新的趋势。改造模式大规模改造渐进式更新微更新改造范围较大中等小主体政府+开发商政府政府+居民方式大规模推倒重建建筑立面整治;地面铺装等外在样貌局部整治、修缮;注重实用功能费用多少少周期长短短目的以开发商盈利为目的提升老旧社区整体风貌改善社区风貌,注重功能性需求环境改善一次性逐渐逐渐基础设施改善彻底逐渐逐渐文化保护差一般好技术难易程度简单简单复杂4 仲量联行在对城市中心区域的老旧社区进行了分类和研究后,我们发现,现有的老旧社区存在明显的缺陷与不足。老旧社区分类街巷型老旧社区单位大院型老旧社区商品型老旧社区基本问题建筑危破,楼栋设施破旧不堪基本社区服务设施匮乏消防通道不规范、消防设施不完整缺乏公共活动空间和绿地空间建筑破旧,楼栋设施破旧基本社区服务设施不足,缺少适老设施消防设施及其他市政设施破损老化公共空间缺少活动设施,利用率低部分楼栋设施老化公共服务设施不完备养老适老设施不足公共空间活力不足空间特点街巷狭窄,密布交织,道路复杂底层建筑沿街巷连片密集布置小高层穿插其中历史建筑点缀其中行列式建筑布局,以楼间道路组织交通楼栋之间形成条形公共空间公共空间形态相似,识别性差围合式布局,道路呈环形布置有集中大片公共绿化活动空间连续的沿街裙楼功能问题 外环境问题 问题诱因老旧社区现状问题解析缺乏儿童活动场地体育空间功能单一社交空间严重不足教育功能空间缺失景观空间使用效率低社区公共活动空间局促活动场地设施年久失修社区绿化用地维护不足夜间照明设施缺失严重社区安全无法保障社区人口老龄化设备设施年久失修、环境衰败社区更新责任不明、手续繁琐、经费不足、无人牵头组织自上而下的更新机制导致居民无法掌握主动权,,有不同参与方,其利益诉求不尽相同,在社区更新改造方案的制定中,需要平衡各方利益,这也是长期存在的矛盾。,首先是改造总资金上的不足,其来源难以持续;其次是资金在分配比例上的问题,外环境改造所占比例较少,无法满足各类物质环境要素的更新。产生这些现象的原因,其一是我国城市老旧社区改造的资金来源主要以政府财政拨款为主,而需要改造的老旧社区众多,资金来源难以满足改造资金的需求;其二是我国老旧社区改造大多从建筑本体结构改造入手,外环境改造未受到重视,有限的资金来源与外环境品质提升的矛盾一直存在。如何从根源上解决资金问题及利用有限的资金将改造的效益最大化,是目前城市老旧社区外环境微改造所需要解决的关键性问题。,致使居民多样化需求难以在空间上全面实施落地。这种现象的主要原因在于:一是为了快速解决城市人口的住房问题,社区建筑在建设初期采取了高密度的建设方式,忽视了居住品质,导致外环境空间不足;其二是社区管理不善,多有私搭乱建的现象存在,私自侵占部分外环境空间归为己用。2020城市更新白皮书:聚焦社区更新,唤醒城市活力 5老旧社区更新改造的六大矛盾老旧社区更新改造是我国当前城市建设的一项重要内容,也是一项极具复杂性的城市活动。但老旧社区在更新改造过程中也存在着许多矛盾。、产业凋敝、人口迁离的不利局面。老旧社区的改造需要首先找到自身的功能定位,引入合适的产业,融合更多现代化功能,将其重新纳入到城市有机整体中。通过一些建筑改造来承载新的功能,“古老的躯壳内部”重新焕发生机,呈现出新时代的活力。但部分老旧小区在个体改造后,社区外环境仍未改善,与周边城市功能和业态格格不入,缺乏顶层设计和区域统筹。很多社区改造引入的业态未进行深入的市场调研,无法持续经营。不少城市在进行老旧小区改造过程中,往往源于政策试点,更多考虑社区内部的改造,而缺乏考虑社区与周边城市功能的融合和衔接,改造视角存在较大局限。,城市的发展扩张必定会面临老旧社区更新问题,早期我国的社区更新几乎是在大规模的拆建模式中往复进行的。随着时间的推进,这种大规模拆