论缺乏弹性住房需求.doc

论缺乏弹性的住房需求最近,股市火了,相应的房地产市场的热度看似有下降的趋势,所以,现在有越来越多的人理解并赞成股市与楼市的"跷跷板"原理,也就是说,股市和楼市分属"跷跷板"的两头,压低了一端就会造成另外一端的上升,所以,当股市出现下滑的趋势时,就连现在的普通股民都可以对楼市做出一把预测,,,我们必须把它分开来看,一部分是居住的需求,一部分是投资的需求,这两种需求是一个交集的关系,甚至可以说一切自住式购买都是一种投资行为,但并非所有的投资行为都来自住。但就其购买动机而言,自住与投资这两种购买行为,却是泾渭分明的。真正与股市挂钩的是楼市中的投资行为,而绝非那些楼市中的自住型客户--五月份的北京楼市就是一个最好的例子:股市在火爆上涨,受其影响北京高档房的投资型客户急剧减少,造成了高档住宅的整体滞销,而与其形成鲜明对比的是,即使是在此时,北京普通住宅的需求依然强劲~所以,我们有必要分析一下,住宅市场中哪些需求是可调控的,而哪些需求是不可调控的。首先,根据梁小民先生所著的《微观经济学》一书所指出的"需求(DEMAND)这个词是指一种物品的需求量与其价格之间的整个关系",由此引出一个重要的经济学概念--需求弹性。需求弹性其全称又叫做需求的价格弹性,它衡量一种物品需求量变动对其价格变动的反映程度。如果价格上升引起需求量下降,那么弹性就大于零,当需求量变动的百分比小于价格变动的百分比时,弹性小于1。当需求量变动的百分比等于价格变动的百分比时,需求弹性是1。如果需求量变化的百分比大于价格变动的百分比,弹性就大于1。当需求的价格弹性在0与1之间时,需求是缺乏弹性的(INELASTIC),弹性大于1时,需求是富有弹性的(ELASTIC)。当弹性无限时,需求称为完全弹性(PERFECTLYELASTIC),当弹性等于0时,需求称为完全无弹性(PERFECTLYINELASTIC)。我们引用了梁小民先生的这么多论述,不是为了进行大众的经济学知识普及,我们是要讨论一个非常重要的核心概念,那就是人们的居住型购房需求,其需求弹性到底大不大?在梁小民先生的这本书中,同时引用了美国经济学家阿桑?曼苏尔和约翰?惠利所编制的一个表,在表中,他们估算了美国主要行业产品的需求弹性实际值。在其中,金属被列为需求弹性最大的一种产品,其弹性为1。52,而煤被列为弹性最小的一种产品,其弹性值为0。32,住房服务紧随在煤之后,排第五位,是弹性比较小的产品,其弹性值为0。55。这是美国的情况。那么到了我们中国,今天的中国,这个弹性值是应该更高还是更低呢?肯定是更低的~因为,亚洲人对于购买房屋这类固定资产,是有着很强的心理偏好的,而在这其中,中国人的这种心理偏好又是其中最强的--多数中国人在购买自己的第一套自住型购房时,并不是美国人那样,去对比股市、汇市和金市,合适就买,不合适就不买,中国人可不是这样,以后投资型的住房购买前可能会做对照,但是,对于多数人第一套住房,是根本就不做对照的,而其动机只有一个:买房,买房,买房~正是这种偏好造成了中国房地产市场自住型购买需求的弹性缺乏~让我们来分析一个微观案例。我们还用财务分析的方法来进行,我们首先假定,在完全理性经济人判断的情况下,如果其它条件基本都相同,女孩在选择自己的未来丈夫的时候,应当选择相对有钱的男