超高层住宅设计1226教学材料.pptx

超高层住宅设计研究一、什么是超高层1、规范中的定义根据我国《民用建筑设计通则》(JG37—87)将住宅建筑层数划分为:1~3层为低层;4~6层为多层;7~9为中高层;凡超过100米均为超高层。联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类:(1)9~16层(最高为50米);(2)17~25层(最高到75米);(3)26~40层(最高到100米);40层以上(即超高层建筑)。日本建筑大辞典将5~6层至14~15层的建筑定为高层建筑,15层以上为超高层建筑。3、结论从成本与技术角度:超高层相比普通高层产生了质的变化100米高度带来的质的变化户型成本实用率安全性物业管理通透性差异形房间面积的影响阳台开窗公摊较高消防楼梯增加每50米设置避难层实用率多在70%左右成本比高层高出15%~25%对抗风、抗震的要求变化,带来成本大量增加电梯安全系数可燃性材料增加人员疏散问题便于统一管理日常运行能耗高后期维护管理费用高其他开发周期拉长智能化技术的使用水系统、配电、消防要求的变化从客户感知角度:超高层与高层没有大的变化,只是形态上的差异独栋、双拼、联排叠拼、洋房、多层小高层高层、超高层对高度的感知对空间的感知低中低中高有天有地,独门独院邻里空间,亲近院落空中感受,俯视园林开阔视野,远眺景观从客户角度,对高层与超高层的区别并不敏感高度:能够接受20多层的高度也能够接受40层左右的高度;在地平线上仰视对20与40层感知差别不大景观:同样对社区园林感知不强的情况下,超高层的远眺景观好于高层户型:高层与超高层面临的户型问题类似,空间感觉类似从销售价格角度:无强势景观支持的情况下,超高层与高层价格差别不大,但超高层顶层部分可以实现溢价综合案例经验可知,超高层销售价格可以明显地分成两部分:看不到景观的楼层与高层均价相差无几;可看优势景观资源的超高层楼层,产品户型设计可能与低楼层不同,而价格相比高层也会出现一个跳差超高层楼盘超高层均价高层均价备注深圳金域蓝湾17000元/平米(2006年),排除市场泡沫,正常价位为9000元/平米8200元/平米(2004年)珠海金域蓝湾2008年8月4日,均价16000元/平米15000元/平米超高层33层以下价格与高层接近,33层以上价格出现跳差芜湖世茂滨江花园预计均价8500元/平米预计均价8000元/平米武汉世茂锦绣长江均价15000元/平米均价14500元/平米二、户型设计户型,形象主导模式追求利润,一个交通核往往有三户三梯、三户四梯、五户四梯;价值主体两户两梯、三户三梯、两户三梯,舒适性高价值主体一个交通核往往有两户两部电梯、三户三部电梯、两户三部电梯,舒适性高;形象主导模式,一个交通核往往为三户三部电梯、四户三部电梯、五户四梯上海世茂滨江花园一梯二、一梯三三梯三户、三梯两户三梯三户、三梯四户两梯两户南京世茂滨江新城珠海金域蓝湾,31层以下为三梯四户,D深圳金域蓝湾以四梯五户为主