2013年前三季度中国商业地产发展情况完整版.doc

2013年前三季度中国商业地产发展情况(完整版)2013年11月25日总述2013年的房地产及商业地产行业的风起云涌、大起大落,让人目不暇接,也难以看清这个行业的准确走势。就在不久前,既发生了李嘉诚连连抛售内地物业、潘石屹脱手上海资产的悲观看衰商业地产前景的事件,也发生了沃尔玛低调进军商业地产、娃哈哈高调进军商业地产、家乐福加大自持物业等让人依旧乐观看好商业地产前景的事件。中国的房地产市场严重过热是很多人的共识,刚刚结束的中共十八届三中全会开出的降温药方是:调控回归市场化,完善土地供应和房产税改革将成为调控楼价的主要手段。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中对房地产调控着墨不多,稍有关联的举措包括:建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革,以及加快推进住房保障和供应体系建设等。与短期的限购、限价、限贷等行政控制不同,这些举措都是立足于市场或规范市场政府职能分野的长效机制,其核心也是通过市场手段平衡供需。看上去,这些政策将继续促进房地产业的发展,但是很多专家表示,虽然向市场还权、由市场配置资源是大势所趋,但中国一直执行的行政调控也不会马上退出。中国的房地产业在分化,一部分企业已经被政府新开放的银行等金融领域的甜美蛋糕吸引住了目光,开始堆进入银行业。地产商与银行家的组合将会使银行被房地产绑架,还是会使房地产业因资金流出而日渐萧条?根据近期公布的英国皇家特许测量师学会2013年第三季度中国商业地产调查指出,中国商业地产市场在第三季度表现仍显良好,但从年初开始已呈现出放缓态势。注入商业地产的投资资金已经在减少,这主要是由于全球流动性渐渐不像以往宽松。最后,报告也显示尽管在未来几个月预期供给将继续缓慢上升,但增幅相比第二季度也会缓和得多。对中国经济增长前景担忧的持续使得商业地产市场气氛产生负面的影响。事实上,中国经济和政策的不确定性使得消费者和企业都相应缩减了开销和雇佣。因此,自今年年初起,商业地产的价格和租赁方面已经开始面临着一些压力与挑战。由于要维持经济增长动能依旧有许多的障碍,因此我们认为在近期内,商业地产的租户会继续持以谨慎的态度。此外,对目前商业地产健康疑虑使得国内外投资者暂停了步伐,这在某种程度上是由于全球流通性可能的不利变化以及对中国经济增长前景热情减缓所造成的。但是房价方面依旧坚挺,在一线城市房价高速上涨持续一年多之后,多位知名地产巨头依然表示,未来几年北京、上海、广州等一线城市的房价将继续上扬。北上广等特大城市未来三年住房奇缺的情况将持续存在,房价上涨动力仍存。第一部分前三季度房地产市场形势总结步入2013年以来,市场继续延续2012年年底的高涨趋势,一二线城市市场全面复苏,行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。究其原因,主要是2010年调控以来,市场成交量连续16个月处于低位运行,需求大量被积压下来;时至去年年初,市场大环境开始松动,前期积累下来的需求开始集中释放。2013年在相对宽松的宏观环境下,一二线城市延续了去年的热销趋势,市场全面复苏,表现良好。一、全国:房地产住宅投资明显回升,商品住宅新开工全面回暖、销售面积持续走高虽然7、8月处于传统淡季,但是纵观2013年三季度的市场成交量,市场销售量全面走高,基本与今年一季度持平,高于二季度的销售量,且明显高于去年同期水平。从房地产开发投资来看,2013年1-8月中投资额达52120亿元,%,同比增速基本在20%左右徘徊,在经济企稳回升、房地产调控政策松绑的背景下,行业信心逐步回升,房地产行业开发投资力度明显加大。商品住宅新开工方面,2013年1-8月,全国商品房新开工面积93713万平方米,%。从2013年前8月商品住宅新开工面积同比增幅来看,已经完全走出去年的下跌区域,但较前期水平还相差甚远,仍处于历史较低水平。商品住宅新开工面积的增加,稍许缓和了房地产市场的供需矛盾。根据统计局最新发布的数据,2013年1-8月全国商品房销售面积为63407亿平方米,%。究其原因,同比增幅变化如此之大有两大因素:一方面,2012年全国市场的回暖始于二季度,一季度商品住宅的地位成交拉低了2012年1-8月的总体水平;另一方面,今年以来,房地产市场火爆,一季度市场的末班车效应使得交易量不断刷新成交纪录,多数城市月度成交量达到3年以来最高水平,二季度“国五条”政策落空,市场继续延续高涨趋势,三季度各大城市地王频出,广州、深圳等部分城市预售证松绑,在一定程度上也促进了商品住宅的成交。2012年至今全国房地产住宅投资额及商品住宅新开工、销售面积走势二、城市:一二线城市表现全面好于去年,三线城市正逐步分化2012年在行业政策逐渐好转的背景下,积压的需求