房地产全程策划2.doc

房地产全程策划现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场,结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法,提出"房地产全程策划营销方案",他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房地产行业的运作流程,逐步实施。其核心内容包括:    1、项目投资策划营销;   2、项目规划设计策划营销;   3、项目质量工期策划营销;   4、项目形象策划营销;   5、项目营销推广策划;   6、项目顾问、销售、代理的策划营销;   7、项目服务策划营销;   8、项目二次策划营销;  项目投资策划营销概念:项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就可以事半功倍。   项目投资策划营销的作用:(1)定价模拟;(2)投入产出分析;(3)规避开发风险进行策略提示;(4)项目开发节奏提出专业意见;   一、项目用地周边环境分析   1、项目土地性质调查    地理位置、地质地貌状况、土地面积及红线图、土地规划使用性质、七通一平现状   2、项目用地周边环境调查   地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观、环境污染状况   3、地块交通条件调查    地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划     4、周边市政配套设施调查   购物场所、文化教育、医疗卫生、金融服务、邮政服务、(娱乐、餐饮、运动)、生活服务、休息设施、周边可能存在的对项目不利的干扰因素、历史人文区位影响   二、区域市场现状及其趋势判断   1、宏观经济运行状况    .国内生产总值:    第一产业数量、第二产业数量、第三产业数量、房地产所占比例及数量    .房地产开发景气指数    .国家宏观金融政策:    货币政策、利率、房地产按揭政策    .固定资产投资总额:    全国及项目所在地、其中房地产开发比重    .社会消费品零售总额:    居民消费价格指数、商品住宅价格指数    .中国城市房地产协作网络信息资源利用   2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规    .项目所在地的居民住宅形态及比重    .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规    .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规    .短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划   3、项目所在地房地产市场总体供求现状   4、项目所在地商品住宅市场板块的差异性   5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值的发现   6、    .商品住宅客户购买行为分析   (通常以市场调研问卷的形式完成) 三、土地SWOT(深层次)分析   1、项目地块的优势   2、项目地块的劣势   3、项目地块的机会点   4、项目地块的威胁及困难点   四、项目市场定位   1、类比竞争楼盘调研    .类比竞争楼盘基本资料    .项目户型结构详析    .项目规划设计及销售资料    .综合评判   2、项目定位    .市场定位:    区域档次定位    主力客户群定位    .功能定位    .建筑风格定位   五、项目价值分析   1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念    .商品住宅价值分析法(可类比实现价值分析法):    选择可类比项目;    确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重;    分析可类比项目价值实现的各要素之特征;    对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值    根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价    .可类比实现价值决定因素:类比土地价值    A市政交通及直入交通的便利性的差异    B项目周边环境的差异:自然和绿化景观的差异    教育和人文景观的差异    各种污染程度的差异    社区素质的差异    C周边市政配套便利性的差异    项目可提升价值判断    A建筑风格和立面的设计、材质    B单体户型设计    C建筑空间布局和环艺设计    D小区配套和物业管理    E形象包装和营销策划    F发展商品牌和实力    价值实现的经济因素    A经济因素    B政策因素   2、项目可实现价值分析    .类比楼盘分析与评价    .项目价值类比分析:    价值提升和实现要素对比分析    项目类比价值计算  六、项目定价模拟   均价的确定   住宅项目均价确定的主要方法:类比价值算术平均法    有效需求成本加价法    A分析有效市场价格范围    B确保合理利润率,追加有效需求价格   运用以上两种方法综合分析确定均价 C市场动态分析,进行均价合理修正