房地产开发与前期物业管理.pptx

房地产开发与前期物业管理一、房地产开发与物业管理的关系 1、房地产开发与物业管理是房地产产品生产和消费的整个过程中,提供专业产品和服务的两个不同环节。(1)房地产开发负责从规划、建设到销售的部分;物业管理 负责物业使用、维护和消费部分。(2)两项工作本身具有基本的差异性,各具特点且需专业知 识和专业技能才能满足市场需要。(3)是在同一项目、同一客户上两个不同的环节,需要妥善 解决衔接问题,在时间上、质量上和责任上理顺关系,分 清责任和权利义务关系。一、房地产开发与物业管理的关系2、房地产开发是物业管理的前提和必要条件。(1)开发商提供了物业的公共设备、设施、场地和配 套服务设施,这些是物业管理服务的对象和提供服务 的物质基础。(2)开发商提供了办公用品等,这些是物业管理服务 的工作条件。(3)有些条件是建筑规划或相关法规规定必须提供的; 但有些项目或规定项目的具体配置是发展商根据市场 情况和本身的经营理念自愿提供的。一、房地产开发与物业管理的关系3、物业管理为房地产提供了品牌支撑。(1)从房地产开发的角度看,物业管理提供了某种意 义上的“售后服务”,其服务方式、服务内容和服务 质量无疑是客户选择房屋的重要因素。(2)物业管理关系到生活方式和生活质量,且与物业 的保值和增值密切相关,加上物业本身的价值较高和 物业消费的长期性和必需性,使得物业管理服务相比 其他产品的“售后服务”,其重要性更大,消费者在 选择商品房时会给予更多的关注。(3)房地产开发商为了促进物业销售,增强消费者的 信心,在物业管理上非常注重,甚至于愿意补贴物业 管理,以此来提升自己的品牌。一、房地产开发与物业管理的关系4、分业经营是大势所趋(1)业主知道比较物业管理的服务优劣,并有权 决定物业管理公司的选聘;(2)大量专业的、实力雄厚的、规模较大的本外 地物业管理企业在市场上竞争;(3)业主日益成熟,善于将经济法律问题政治化;(4)当时造成开发与物业一家的条件已经消失。一、房地产开发与物业管理的关系5、物业管理与房地产开发的矛盾(1)遗留问题纠缠不清,涉及到物业建设过程中的设计 问题、工程质量问题、配套设施问题、设备选型问题、 装修材料问题、销售时的承诺问题等,消费者往往界 定不清责任,而物业管理经常代为受过但又无力解决 问题。(2)割不断的“母、子”关系,使物业管理的市场化运 作程度不够,物业管理企业在经营和运作上受到制约, 缺少独立性和经营自主性,影响专业化水平的提高等。二、 是指依法成立的物业管理企业法人通过市场机制作用接受特定业主或业主集体的委托,依据物业管理法律法规、行政规章的规定和按照委托合同的约定,对受托管理的物业进行维护、改良或用于经营,对基于受托管理物业发生的公共秩序实施监护,对物业的业主和使用人提供特约服务,并依约定合理收取单纯物业管理劳务报酬和特约服务报酬的专业服务性行为。、团体自治管理和业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。(1)管理对象是物业,即楼宇。(2)服务对象是人,即业主和使用人。(3)管理经济属性是有偿服务。(4)管理法律属性是委托代理关系。、业主和合法接受业主及业主集体委托代管物业的人(包括法人、自然人),对合法归其管辖范围内的物业和利用物业的社会关系秩序,按照法定的或约定的技术规范、主体境位和行为规范进行治理、监控、维护,并对物业产权、使用关系人(包括物业所有权人即业主、物业使用权人、物业受托管理人和其他物业临时使用人等)提供法定或者约定服务的行为。三种管理主体:国家行政管理、业主自治管理和委托管理三类业务类型:对物业的管理性服务、对公共秩序管理性服务和满足物业的产权、使用关系人需求的特定服务三种管理模式:物业管理的法治模式、约治模式和业主个体“人治”模式管理对象:物业本体、利用物业的社会关系秩序、提供服务的行为管理依据:法定的或合法约定的技术规范、主体境位和行为规范(或业主自治与专业服务) 相结合的原则,表明广义定义还是适用的。物业管理法规规定的内容应当包括对物业管理行业的国家行 政管理、业主自治管理(如制订业主公约、组建业主委员会) 和委托物业管理企业专业化管理以及物业管理行业组织的职 责等方面,表明泛义定义也能适用。业主和物业管理企业强调物业管理与传统房地产管理的根本 区别和物业管理专业运作方式,表明狭义定义适用。本课程所用“物业