广东惠州大亚湾城项目商业发展建议.ppt

▓TheScienceofLiving▓大亚湾城项目商业发展建议前言本方案主要围绕以下四大问题展开思考,并提出初步建议:一、大亚湾商业地产市场状况如何?我们的机会点和难点在哪里?二、如何赋予商业中心定位,满足那些消费功能?三、商业规划设计上,可以形成哪些亮点和特色?四、产品的推售策略有哪些?壹PARTONE区域商业市场分析区域商业市场分析规划:惠州大亚湾(国家级)经济技术开发区于1993年5月经国务院批准成立,。管辖:辖澳头、西区、霞涌3个街道办事处。人口:2010年全国第六次人口普查统计常住人口192486人。产业:大亚湾区将着力建设世界级生态型石化产业基地,建设现代服务业集聚区,发展高端化工新材料产业、高端新型电子信息产业、LED产业和新能源汽车产业等战略性新兴产业,打造经济升级版。区位:毗邻深圳坪山和坑梓产业:石油化工中下游产品加工、精细化工等港口、码头、道路、供水等基础设施建设电子信息、精密机械、汽车及其零配件、船舶、机电沿海、岛屿、山林等旅游资源开发、旅游景点建设等以高级工业厂房与大工业相配套的现代服务业和现代物流业区域商业市场分析东区:高标准打造的世界级石化工业基地,随着中海壳牌南海石化项目、中海油炼油项目的相继建成投产。中区:以行政、商务、金融为发展方向,凸显滨海城市特色,承担并完善城市功能的核心区域西区:主要发展电子、汽车零部件产业,住宅项目集中开发区域,大亚湾产业基地的后花园港区:以惠州港为基础,重点发展港口物流业黄金海岸旅游区:包括霞涌、辣甲岛、三门岛、五洲岛和笔架山和五大景区将该区域建设成集旅游观光、购物、休闲度假与一体的服务一流、景色优美的区域性旅游胜地环大亚湾产业布局“五区一岸线”规划本案小结:从大亚湾城市规划看,中心区为CBD区,适合写字楼与商业地产开发,西区为CLD中央生活居住区,与深圳接壤,最适合居住做住宅产品开发,享受深圳与大亚湾两市的配套实施区域商业市场分析区域交通规划分析小结:交通立体化,“沿海高速、地铁延长线、高铁、轻轨规划”等交通规划的完善,惠深同城化,区域的交通便捷性越来越明显,深莞惠立体交通网络将为大亚湾带来了大量深圳等异地投资客地区交通载体用时盐田沿海高速半小时龙岗中心城地铁3号线20分钟香港惠州港轮渡1小时惠州惠大高速40分钟宝安机场深汕高速机荷高速1小时白云机场惠大高速2小时厦门厦深铁路3小时东部沿海高速:深圳至大亚湾30分钟车程,连接珠三角与粤东地区深圳地铁3号线延长线:3号线目前抵达龙岗双龙站,延长线将延至大亚湾厦深高速铁路:深圳北站至惠州南站35分钟环大亚湾新区获批4条轻轨惠盐高速深汕高速机荷高速水官高速清平高速深盐路盐坝高速大亚湾盐排高速罗沙公路本案东北角:金盈利工业园西面:聚泰启程;龙山一路南面:爱琴海西北角:德洲城北面:龙亿科技、恒亿工业园东面:华北工控科技园西南角:聚泰启程项目四至区域商业市场分析小结:项目四周为刚需盘和厂矿,板块的社会形象比较低端,且无自然资源可挖掘区域商业市场分析本案周边厂企小结:周边产业以汽车零配件、电子产品为主,目前有企业约48家,其中较大规模的企业有比亚迪和永旭,约有8万多名的员工,:周边住宅以刚需盘为主,上规模楼盘代表为龙光城和卓越蔚蓝海岸,建筑风格基本以欧式风格为主,居住客群大多来自深圳的自住客和投资客区域商业市场分析周边住宅小结:大亚湾区域的入住率比较低,项目周边5KM范围内,目前居住人口大约5万人项目名户数(户)入住率人口统计德洲城505070%12373聚泰启程132250%2314观山悦66845%1052公园道1号71640%1002响水明苑26950%471美岸栖庭103640%1450君豪公寓43550%761蔚蓝海岸98730%1036峰景湾60040%840秋谷康城210050%3675新园华府125150%2189爱琴海211465%4809德丰·五月花209955%4041御玺山130860%2747纳威人的幸福69355%1334移民村100090%3150京粤世纪城137640%1926凯南莱弗城278030%2919合计48090