2013年第三季度北京cbd写字楼市场调研.docx

目录一、北京市写字楼现状 —成交活跃 —供求比较稳定,新增供应远郊区化较为明显 —新增面积保持稳定,主要商圈租金小幅波动 —政策市场双重带动,土地市场成交活跃,成交区域呈郊区化趋势 7二、国贸区域(CBD)写字楼现状及区域发展方向 —写字楼更加注重形象与品质 14三、个案分析 23一、:金融中心,,平均租金495元/月/㎡亦庄板块:经济技术开发区,总供应体量140万平米,平均租金200元/月/㎡CBD板块:中央商务办公区,,平均租金443元/月/㎡三元桥板块:CBD外延,外资企业聚集区,,平均租金323元/月/㎡望京板块:新兴商务办公区,承载中关村区域,延续CBD区域,,租金均价220元/月/㎡中关村板块:高新科技区,,租金均价363元/月/㎡北京市写字楼主要分为六大板块:中关村板块、望京板块、三元桥板块、金融街板块、国贸板块和亦庄板块。其中中关村、金融街、CBD为传统商务区。除去六大板块外,还有东二环的朝阳门区域,长安街沿线区域。据统计北京市现有写字楼存量约为1230万平米。—。北京市非住宅类用地供应面积及宗地数走势(-)。万平米北京市非住宅类用地成交面积及宗地数走势(-)北京市非住宅用地成交价格走势(-)—供求比较稳定,,共计14个新楼盘入市,主要集中于城市非核心区域。万平米北京市写字楼新增面积及供应套数及走势(-),。万平米北京市写字楼成交面积及套数走势(-)北京市写字楼成交价格走势(-)—新增面积保持稳定,主要商圈租金小幅波动目前全市写字楼平均空置率为3%,其中CBD、中关村区域空置率基本保持不变。目前北京市全市写字楼有效租金304元/平米/月;金融街区域以495元的月租金领跑全市。北京市各区域写字楼有效租金走势(-)—政策市场双重带动,土地市场成交活跃,成交区域呈郊区化趋势通州、房山、顺义等非城市核心区域成为成交集中地区,表现活跃。随着近年来城市核心区域土地市场日渐饱和,北京非核心区域土地市场必将成为下阶段供应主力。二、国贸区域(CBD):“金十字”升级为“双十字”北京CBD西起东大桥路、东至西大望路,南起通惠河、。东扩区约3平方公里,南至通惠河,北到西大望路,东抵东四环。CBD东扩区商务设施将沿快速路、主干道等城市重要道路分布,延续原CBD“金十字”的布局模式,并形成一主一副的“双十字”商务建筑带格局。空间布局图显示,未来CBD东扩区将以西大望路南北向和朝阳路东西向形成新的十字交叉,与现在CBD已经形成的东三环路和建国路十字交叉,形成“一主一副”“双十字”格局。土地利用:商务用地比例最大在CBD东扩区土地利用中,商务办公用地比例最大,主要集中在西大望路东侧区域。东扩区还规划了部分住宅用地,主要集中在东四环沿线。从规划图中可看出,在道路缓解拥堵方面,朝阳路与朝阳北路之间将建一条东西向的干路,沟通东三环与东四环。同时,光华路要向东延伸至四环。CBD区域规划比例:,平均空置率约在5%左右。但随着近年CBD区域写字楼空置率持续走低,导致租金价格的上涨,使得一些大型公司如惠普、微软等,由于经营成本问题不得不撤离CBD,寻找租金较低的区域。促使望京区域与亦庄(经济技术开发区)写字楼价格的快速攀升。但CBD空出的区域,又被其它的公司快速接盘,所以整个CBD区域写字楼的价格仅有