2012年3月重庆市房地产市场宏观环境研究.docx

重庆市房地产市场宏观环境研究2012-3重庆天晟渝都房地产顾问有限公司(http://)第一部分:宏观市场分析 7第二部分:政策法律环境分析 、信息及交易管理政策 14第三部分:区域市场分析 40第四部分:消费者需求调查 48第一部分:(数据来源:重庆网上房地产)根据重庆网上房地产数据显示,(含商品住宅、商业、写字楼、经适房及集资建房),环比下降5%。2011年重庆主城区的批准预售供应总量保持稳定,特别是在2011年初针对房地产市场严厉的调控政策及贯穿全年始终的信贷压力的背景下,批售供应量近4年来仅低于2010年供应总量。表明在调控背景下,特别是对此轮政策调控周期较长的预期下,开发商加速出货的意愿较为明显。(数据来源:重庆网上房地产)从批准预售项目的性质来看,2011年商品住宅的占比仍然保持80%以上的比例,占据市场供应的主导地位。非住宅、%、%。(数据来源:重庆网上房地产)区域供应上,以渝北区、沙坪坝区、江北区及南岸区供应较大。巴南区仅占9%。(数据来源:重庆网上房地产)2011年重庆主城区商品房共成交约17万套,,成交量比2010年下降约490万平方米,降幅达到24%。2011年商品房成交量大幅下滑,创2007年以来的五年最低,甚至低于金融危机的2008年。(数据来源:重庆网上房地产)虽然全年成交量下滑明显,但从成交趋势来看,全年成交量呈现前低后高的趋势。从下半年开始商品房月度成交量就呈现连续的增加,到12月成交量已升至全年最高的月度193万平方米。进入到2012年1季度,在银行信贷政策对首套置业松动的影响下,压抑了一年有余的刚需爆发,支撑起楼市阶段性回暖。(数据来源:重庆网上房地产)2011年主城区商品房成交均价持续上涨,全年商品房成交建筑面积均价为6871元/平方米,创历史新高,与2010年全年水平相比,每平方米均价上涨了1128元,%。(数据来源:重庆网上房地产)全年除了2月外,商品房月成交价格均在6000元/平方米以上。虽然2011年商品房成交价格高涨,但与2010年商品房成交价格的逐步增加不同,2011年商品房成交价格却呈现一定波动:商品房成交价格在年初和年底相对较低。全年第二季度的商品房成交价格最高,第三、四季度的成交价格则有小幅下降,从8月开始主城区商品房月度成交价格均在6500元/平方米水平线。尤其进入到2012年1季度,随着刚需入市拉动回暖,开发商争相让利,以价换量,同时普通商品住宅的大量成交拉低了整体均价。,2010年以来,市场疲软,成交量持续下降。导致市场存货增多,供应也随之放缓。2011年重庆商品房供需双双下探。以缓慢地消化存量为主。重庆近年城市发展迅速,潜力巨大,各种规划定位加冕于一身。使得远低于一线城市的房价水平在调控高压下依然高歌猛进、持续上涨。但去化缓慢使得众多房企资金紧张,自2011年下半年以来,重庆楼市就在降价与促销的烟雾中潜行。随着近期货币政策的略微松动及信贷政策对首套购房的放宽,压抑已久的刚需爆发,使得市场出现阶段性回暖。开发商为抓住机会增加去化、回笼资金。真正的以价换量开始。预计未来在政策不会作大的变动的情况下,价格不会出现上涨甚至还会略微走低,成交量会相较前两年有明显回暖,而随着存量的逐渐消化,市场新增供应会大量增加。尤其是刚需产品的供应更大。第二部分:,但目前已有微调松动。预计短期不可能降息。不过未来存款准备金率可能还会多次下调。流动性会得到较大释放。(数据来源:东方财经网)2012年2月24日起,。中国大型金融机构的存准率由21%%,中小型金融机构的存准率降至17%。。目前存贷款基