余姚营销策划初步方案.doc

余姚营销策划初步方案--------------------------------------------------------------------------------余姚营销策划初步方案前言自接手余姚项目以后,我司对项目进行了初步的市场前期调查,对项目的产品设计进行了整体定位,并分别从产品、目标人群、价格、广告、媒体、促销以及销售等多方面进行了全面细致地策略性分析和定位,完成以下整体营销推广报告,以供决策性参考。第一部分项目概要一、概况本项目为白云小区东区住宅项目,地块位于余姚市城东路西侧,北临最良江和南兰江路,南邻四明路,西到中山路和东山河。基地内地势平坦,原有现状建筑物已拆除,项目总用地面积为108234平方米。整个小区用地划分为二个地块,都为居住用地,另有一片小学用地和一片城市公共绿地。1#地块中布置部分高层、小高层住宅和多层住宅,以及配套的小区会所、物业管理和社区服务办公及营业用房,并配小区十二班幼儿园一座,用地面积为53983平方米(以国土资源局实测为准)。2#地块中以多层和小高层住宅为主,西侧沿街布置商业设施,用地面积为54251平方米。本项目的规划目标为“余姚中心城区中配套设施完善、环境优美的现代滨水居住小区。”小区规划强调“舒适、健康、安全”的设计理念,注重住宅平面的合理布局,强调出色的居住区环境和景观设计。二、技术经济指标1、1#地块经济技术指标用地面积:53983平方米(,以国土资源局实测面积为准)多层住宅:19777平方米多层住宅架空层面积:3356平方米小高层及高层:63807平方米幼儿园:3650平方米会所:3301平方米社区管理办公用房:543平方米物业管理办公经营用房:2920平方米公厕:70平方米地下室:19711平方米总建筑面积:115457平方米(含地下室面积,住宅底层架空层面积按1/2计,不含住宅阁楼层面积)建筑密度:%容积率:(不计地下室、架空层和阁楼层面积)绿地率:50%机动车停车位:442其中地下车库:430临时车位:122、2#地块经济技术指标用地面积:54251平方米(,以国土资源局实测面积为准)多层住宅:40851平方米多层住宅架空层面积:5714平方米小高层及高层:46585平方米商业设施:2346平方米地下室:21344平方米总建筑面积:113983平方米(含地下室面积,住宅底层架空层面积按1/2计,不含住宅阁楼层面积)建筑密度:23%容积率:(不计地下室、架空层和阁楼层面积)绿地率:45%机动车停车位:507其中地下车库:475临时车位:32第二部分项目市场分析及主题定位一、宏观分析1、地理位置:余姚市位于浙江省东部,长江三角洲南翼,属上海经济区,东距国际港口城市宁波40公里,西距杭州市120公里,北濒杭州湾,南接四明山,区域总面积1527平方公里。全市辖14个镇、1个乡、6个街道,现有常住人口85万人。余姚山川秀丽,人杰地灵,历史悠久,文化灿烂。早在7000年前就创造了誉为世界文化瑰宝的“河姆渡文化”,使余姚成为中华民族的发祥地之一。历史上,余姚名人学士云集,素有“东南最名邑”、“文献名邦”之誉,是浙江省的历史文化名城。2、经济环境改革开放以来,余姚的经济建设和社会发展取得了巨大成就,连续多年被评为全国农村经济综合实力百强县(市)。2002年,全年实现国内生产总值185亿元,比上年增长13%;,,%%;,%;全市农民人均纯收入5730元,城镇居民人均可支配收入9868元,%和7%;,,;%以内。3、城市建设近年来,余姚市委、市政府高度重视城市发展和建设,城市面貌发生了巨大变化,城市化率达43%,中心城市建成区面积23平方公里,比1986年撤县建市时扩大了近五倍,城市功能渐趋完善,城市形象日新月异,余姚古城焕发出新的活力。在市政道路建设方面,余姚市围绕"构筑城市框架,打通道路结点,扩大规模,完善功能"的总体目标,先后投资十多亿元构筑城市环行道路网络,进一步提高了城市中心干道的功能。另外,余姚还积极推进旧城改造和新区建设,完善各级住房供应体系;并通过统一规划和建设农民新村,大力推进农村城市化进程。4、投资环境余姚市作为长江三角洲经济带重要的交通枢纽城市,具有相当良好的投资环境。在交通运输上,不仅有宁波北仑的港口优势,同时也毗邻萧山机场和宁波机场,而沪杭甬高速公路穿过境内,为加速余姚与外界的交流和往来创造了良好的外部条件