中国指数研究南京房地产2011市场发展情况.docx

中国指数研究院中国房地产指数系统本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料,如有疑问,请咨询。1中国指数研究院中国房地产指数系统摘要一、宏观环境:经济增速放缓,达成房价调控目标2011年,南京市经济继续增长,人民收入水平进一步提高,%,仍高于全国GDP增速;产业结构逐步优化,第三产业占比继续上升;CPI为近十年来第二高,四年来首次持平于全国水平(%),下半年物价水平得到基本控制;固定资产投资增长21%,基本与2010年持平,但房地产开房投资占比下降;国内消费需求增速下降,贸易逆差进一步拉大。在全国房地产调控持续加码,商品房限购限价、保障房供应配套、货币政策等各方面措施进一步落实的同时,南京出台相关细则:“对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,可新购1套住房(含新建商品住房和二手住房)”给市场带来显著影响。二、市场分析:住宅市场量价出现调整(1)总体表现:销售套数降至近年低点,价格上涨势头得到遏制南京住宅市场成交低迷,价格涨势得到控制,写字楼及商业用房量价各月波动明显。价格方面:商品房销售均价近年来首次下跌,%,其中住宅的跌幅更大,%,是近三年来的首次下跌,下半年价格调整趋势更加明显;写字楼及商业用房价格单月波动显著。需求方面:商品住宅成交套数连续第二年下降,已跌破2008年低点;写字楼及商业用房成交量各月起伏较大。供应方面:%,%。供求对比来看:住宅市场明显供过于求,库存持续攀升,出清周期延长。二手房市场:受影响大于新房,但各区域价格跌幅不足2008年,成交量持续下滑,同比下降34%,下半年价格降价趋势显著,其中郊区价格调整幅度较大。(2)需求转变:中小户型、郊区是热点产品形态:中小户型仍为市场热点,100平方米以下中小户型继续热销,占比有所提高。区域分布:江宁、浦口等郊区仍为市场主体,成交量占比较高。2本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料,如有疑问,请咨询。2012年南京房地产市场发展研究报告(3)不同板块:江宁、浦口和河西仍是销售三大主力价格方面:各板块下半年下跌明显,但由于2011年折扣力度较大的楼盘多集中在浦口、江宁、城北等板块,使得其价格跌幅相对其他板块较大。需求方面:江宁、浦口和河西成交量占比位列前三位。在全市各板块中,河西板块价格坚挺,四季度为均价最高的板块,成交量也位居第三;江宁板块成交面积居首,浦口板块成交套数居首,多为刚需首选。三、土地市场:量升价跌,出让金总额下降,地王含金量成色不足价格方面:楼面均价下降50%,溢价率跌至2005年来最低点附近,仅为4%。成交方面:成交创2006年来新高,同比涨幅41%,各类用地成交量均有所上升,商业类用地涨幅最大。供应方面:计划供应量增加,支持保障房建设,同时招拍挂市场实际推出量大幅上涨28%,各类用地推出量均上升且商办类增幅显著。出让金方面:土地出让金四年来首次出现下降,降幅超过全市商品房销售额降幅,表明政府收入受政策影响大于企业。地王方面:2011年十大地王无论从成交金额、溢价率还是楼面均价方面,均不如2010年。四、开发企业:多数房企业绩下滑,但市场集中度提高2011年南京市多数房企销售额同比下降,%;另一方面,%,市场集中程度进一步提升。同时,企业拿地量基本与去年持平,拿地成本大幅下降。从资金来源来看,房企资金总量连续三年上升,环比上升4%,自筹资金占比24%,基本与去年持平,国内贷款占比升至27%。五、市场展望:政策不动摇,价格继续下调,成交略有好转2012年,展望政策方面,仍将坚持房地产调控不动摇,自住型需求得到更多鼓励;房产市场方面,开发商降价促销,使得成交略有好转,近郊楼盘及小户型产品继续成为成交热点;土地市场方面,成交量与金额继续下降;企业拿地减少,推盘更加谨慎,降低业绩目标。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料,如有疑问,请咨询。3中国指数研究院中国房地产指数系统一、经济环境:经济增速放缓,物价水平仍然较高2011年,南京市积极加快经济增长方式转变,推动经济结构调整,全年总体经济运行良好,地区生产总值调整中趋稳,居民消费价格指数逐步回落,内外贸易形势较为稳定,实现“十二五”良好开端。:GDP增速放缓,但一直高于全国平均水平图:2000-2011年南京市地区生产总值(GDP)南京市GDP(左)9000南京市GDP增速(右)全国GDP增速(右)18%15%60