校区校内周转房物业管理方案30页.doc

××校区校内周转房物业管理方案(讨论稿)依据《物权法》、《物业管理法》和鲁政办发(1998)35号文,事管发(1999)1号文,参考小区物业社会化管理以及高校教工住宅物业管理的有关做法和案例。提出如下方案。一、校内周转房小区物业社会化管理方案1、成立具有业主委员会性质的校内周转房住户自治机构,可以称为自主管理委员会(简称自管会)作为权力主体,要具备房屋产权变更后,与合法业主委员会的可过渡与可对接性。初期可考虑每单元住户推选或指定一名代表,组成代表会议,审议“入住须知”、“物业管理方案”等文件。并代表全体住户利益,讨论表决以上文件,通过住户签署后生效。2、由住户自治机构与校资产管理部门配合,选择、监督物业管理单位,制订小区管理办法,对校内周转房小区进行综合管理和服务。3、由住户自治机构所选定的物业服务单位收取、管理物业经费,物业经费实行全成本核算,由住户按居住面积分摊收取。物业服务单位自主经营、自负盈亏,学校不再负担。物业经费预算项目及标准参考意见,见附件《××校区校内周转房物业管理经费分项报价表》。4、由住户自治机构与校资产管理部门配合,依据法律和学校有关资产管理制度,协调住户与住户、住户与学校、住户与物业服务单位的产权利益和物业服务利益等关系及矛盾。由于该区在校区内,以上方案没有包括保安工作及费用在内,建议保安工作由校卫队在校区内统一负责。如选择后勤管理,提出以下附件1、附件2建议性意见及方案,供参考(其中一次性投入,由后勤先投入,后折旧归还)。二、物业服务工作内容1、按校方要求管理周转房区内运转秩序;2、区内楼宇内外公共区域的保洁工作;3、生活垃圾收集与处理(不含装修建筑垃圾)、化粪池清理工作;4、区内公共区域卫生消杀工作;5、区内绿化区养护管理;6、户内自用部位、自用设施的维修(按本文附件一、附件二的规定办理);7、区内及楼宇共用部位、共用设施的维修管理问题,由于我校职工公寓为周转房的特殊情况,无法按照《事管发(1999)1号文》的精神办理。特建立教工公寓共用部位、共用设施维修基金,在后勤处挂账积累,以楼宇单体为单位计算。需使用时,由该楼全体住户同意并签字方可使用。不足部分,由住户按住房面积来分担;8、陆续推出的供住户选择的其他有关有偿服务项目。三、××校区校内周转房物业管理经费分项报价表经计算整个××中医药大学校内周转房小区,按100000平方米计算,。具体核算如下:(一)共用部位、(二)人工费明细表岗位人数工资标准月工资额备注经理118001800保洁绿化主管112001200维修主管兼内勤112001200保洁员146008400`%3863加班及福利费8%1504工资总额的8%费用合计24167(三)办公费明细表费用项目子项目测算依据费用小计办公费及保洁绿化水电费交通费日常租车费用200通讯费电话费电话1部,平均每部每月300元300手机费手机1部,平均每部每月300元300服装费管理人员夏装2套,150元/套,冬装2套,300元/套(按两年折旧)113工人夏装2套,100元/套,冬装2套,200元/套(按两年折旧)600水电费每月600元600员工宿舍租用费每月500元/两间500办公用品费概算200合计2813(四)固定资产折旧费费用项目子项目数量单价费用小计备注办公设备原值电脑2500010000水电收费及管理打印机215003000电话机1150150办公及维修值班办公桌椅经理1800800管理人员2300600其他63001800文件柜经理1800800部门34001200沙发、茶几130003000保险柜110001000工具设备数字万用表1200200管道疏通机115001500冲击钻110001000高压水枪115001500剪草机150005000台钻床120002000电焊机110001000兆欧表110001000修边机160006000工具柜25001000小推车3300900小计43300固定资产折旧费43300月均650按5年折旧,折旧后残值为10%(五)低值易耗品摊销明细表费用项目子项目数量单价费用小计备注低值易耗品摊销清洁工具批19000375两年摊销水车个12240120水管根1015063绿化工具批15000208维修工具批1200083消防工具批1180075办公文具批12500104低值易耗品合计费用1028(六)实施设备维护明细表项目费用子项目测算依据费用小计给排水系统日常维修与更换配件根据设备原价估算800照明系统维修与更换费用根据设备原价估算800消防系统维修费用根据设备原价估算150运行养护费用合计1750(七)保洁、不