地产市场报告-深圳商用物业市场综述.docx

地产市场报告-深圳商用物业市场综述.docx供应持续放量,成交稍有回落,价格不断攀升—-2005年深圳|商用物业市场综述2005年12月23日2005年,是深圳|商用物业地产市场发展不平常的一年。一方面,市场利好不断。地铁等市政设施不断完善、区域规划建设日见规模、城市化进程迈步向前等种种利好因素使深圳商用物业市场投资备受各方的关注,市场价格日益水涨船高。但另一方面,也有市场利空的因索。2005年,房地产市场政策频出,令市场充满存疑,一度使开发商、投资者观望气氛浓厚,影响市场供求关系的变化。总体而言,05年深圳簡用物业市场发展是令人鼓舞的,其市场特征表现为供应持续放量、成交稍有冋落、价格不断攀升。写字楼市场分析2005年,深圳写字楼市场走过了大起大落的一年,无论是供应,还是市场成交。供应方面,写字楼市场经历了前三季度乏善可陈,以及第四季度疯狂放量;而成交方面,同样如是,新政前的门庭若市和新政后的门庭冷落形成宣明的对比。一、供应量分析(一)、新供应量分析:高端放量项目名称办公楼面积(单位:rri)面积分割(单位:ni)均价(元/iri)-16501400020050618全球发售(写字楼供应结构)区域中所属心区南方国际广场40000150-13001200020050611推出C、D栋中银大厦2900()130-1000680020050729重新推华融大厦3585030---16501950020051030认购中国凤凰人厦35000160—----—-3001400020050925开盘龙冈鸿基俪景中心1500()46--1460750020050425许可证南山海岸大厦59200130—-(统计方法:05年开盘以及已拿到销售许可证的项目),%。2005年,深圳写字楼供应市场呈现大起大落的显著特征。前三季度,只冇6个盘面市:诺德中心环球发售;南方国际广场C、D“大使楼”面市;重新包装推出市场的中银大厦;以及鸿基俪景中心、金润大厦、鼎诚国际等三个新推出市场的商务公寓。,勻去年同期相比,供应量大幅度下降。但第四季度,写字楼供应风云突变,巨量投放市场,有时代广场等11个楼盘面市,,表现极为疯狂。(二)、供应特点分析:区域集中、高档为主、分割灵活•□中心区□次中心区□南山□龙岗■盐山在05年写字楼新供应中,,%,占绝对统治地位;,%,%。供应区域结构勻2004年相符,主要集中在中心区以及次中心区,其他区域供应较少。2005年区域供应特征跟2004年有所不同。首先,罗湖在05年整年都没有新写字楼供应,城市发展西移表露无遗;再者,沉寂已久的盐田、龙岗等区域再现写字楼,深圳城市向纵深发展。•高端物业为主04年,商务公寓占据办公楼市场的半壁江山,05年市场开始拨乱反正,办公公寓骤减,写字楼,特别是高端写字楼占主导地位。05年,,占总供应市场的新一代的写字楼,具冇灵活的面积分割特点,可以提供从几[•平方米到一整层的面积,自由组合,以满足不同客户的要求。如星河世纪,最小的办公面积小至37平方米大可扩至整层,达1248平方米,分割匀组合异常灵活。二、写字楼买卖成交分析(一)、成交单数分析:大面积营销造成成交单数大幅度下滑(成交单数:单)\季度]季度20048542005515同比-%2季度3季度600468385153-%-%%全年22161373-%2005年,写字楼买卖成交1373单,其中第一季度成交515单